In virtù dell’istituto della prorogatio imperii, l’amministratore di condominio cessato dall’incarico, fino alla nomina del nuovo amministratore, ha il potere di eseguire le attività urgenti ed indifferibili per evitare danni ai beni condominiali e agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. L’art. 1129 c.c., comma 8, così come modificato dalla legge n. 220/2012, recita infatti: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
La riforma del condominio ha quindi ristretto l’ambito di azione dell’amministratore in regime di prorogatio, limitandolo alle sole attività urgenti, addirittura senza riconoscergli un compenso per l’attività svolta. Sicuramente il legislatore della riforma ha voluto, da un lato, spingere i condòmini a nominare un nuovo amministratore per evitare il blocco della gestione e, dall’altro, obbligare l’amministratore uscente a convocare una riunione per la nomina del suo successore, senza la quale dovrebbe lavorare gratuitamente. Su questo orientamento la riforma del condominio ha riconosciuto anche all’amministratore dimissionario, oltre che ai condòmini, la facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c., comma 1).
L’istituto della prorogatio imperii opera non solo nei casi di cessazione dell’incarico per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 c.c., comma 10, ma anche nel caso di dimissioni dell’amministratore e di revoca assembleare e giudiziale, nonché nel caso di invalidità della delibera di nomina. Se la nomina del nuovo amministratore è contestuale alla cessazione dell’incarico, non può ritenersi operante l’istituto della prorogatio; in tal caso l’amministratore uscente deve solo prodigarsi per consegnare all’amministratore entrante in tempi brevissimi tutta la documentazione.