Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore?

La norma di riferimento è l’art. 1129 c.c. comma 1, secondo cui “quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario”. Ciò significa che solo nei condomini con almeno nove condòmini, qualora vi sia disaccordo tra gli stessi sull’opportunità o meno di nominare l’amministratore o sul soggetto da nominare, può intervenire il giudice, su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario, per imporre la figura di un amministratore scelto tra coloro i quali sono iscritti nell’elenco degli amministratori giudiziari; tuttavia, affinché il ricorso venga accolto, il ricorrente è tenuto a dimostrare che l’assemblea non sia stata in grado di provvedere alla nomina (ad esempio, a causa del mancato raggiungimento della maggioranza richiesta dalla legge). L’amministratore nominato dal giudice ha gli stessi poteri, obblighi, attribuzioni e responsabilità dell’amministratore nominato dall’assemblea.

Qualora invece tutti i condòmini siano concordi nel non nominare alcun amministratore e l’amministratore dimissionario (se esiste) non ritenga di fare ricorso all’autorità giudiziaria, anche nei condomini con un numero di condòmini maggiore di otto può non esistere un amministratore; è bene precisare che in tal caso il condominio non commette alcuna violazione e non incorre in alcuna sanzione.

Di contro, quando i condòmini sono di numero inferiore o uguale a otto l’assemblea può deliberare la nomina dell’amministratore; tuttavia, in caso di disaccordo, i condòmini non potranno ricorrere all’autorità giudiziaria.

Ai fini del calcolo del numero di condòmini facenti parte di un condominio, bisogna tenere presente quanto segue:

  • il soggetto proprietario di una o più unità immobiliari rappresenta un solo condomino;
  • i comproprietari di un’unità immobiliare rappresentano un solo condomino;
  • tutti i soggetti titolari di diritti sulla stessa unità immobiliare rappresentano un solo condomino (ad esempio, in caso di usufrutto, il nudo proprietario e l’usufruttuario di un’unità immobiliare rappresentano un solo condomino);
  • per unità immobiliare deve intendersi ogni appartamento, garage, deposito, bottega, cantina e, più in generale, qualunque fabbricato o porzione di fabbricato che rappresenti autonoma fonte di reddito all’interno di un condominio.

Quanto appena esposto si desume dall’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, che disciplina le modalità di partecipazione in assemblea qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone.

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