compenso amministratore per lavori straordinari

Qui tutte le domande concernenti gli amministratori e le assemblee di condominio: sarà possibile convocare un'assemblea avvertendo tutti per telefono?

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compenso amministratore per lavori straordinari

Messaggioda schiocco » 04/07/2006, 16:33

:?: Salve a tutti, l'assemblea ha deliberato di eseguire dei lavori straordinari su facciate e tetto del condominio. Noi proprietari ci siamo preoccupati di reperire le imprese che facciano il lavoro e abbiamo concordato con loro l'ammontare della spesa. L'amministratore dovrebbe solo pagare le fatture. Gli spetta comunque qualche compenso "straordinario"?
Grazie
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Messaggioda Geomcap » 04/07/2006, 16:41

La Cassazione ha sentenziato che il maggior compenso è dovuto solo se l'amministratore dimostra che per i lavori straordinari hanno dovuto lavorare extra.
Ultima modifica di Geomcap il 04/07/2006, 16:46, modificato 1 volta in totale.
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Messaggioda schiocco » 04/07/2006, 16:46

Geomcap ha scritto:La Cassazione ha sentenziato he il maggior compenso è dovuto solo se l'amministratore dimostra che per i lavori straordinari hanno dovuto lavorare extra.


Precisamente lui ha fornito a suo tempo una serie di preventivi per i lavori che sono sempre stati scartati dall'assemblea. I condomini hanno poi inviato un fax all'amministratore nel quale si prendevano l'onere di cercare le imprese e farsi fare dei nuovi preventivi, da questi ne è stato scelto uno. In effetti il lavoro l'amministratore lo ha fatto ma non è mai stato approvato. Tra parentesi i sui preventivi facevano fare i lavori a parenti e amici.
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Messaggioda Am.i.co. » 04/07/2006, 17:16

L'Amm.re, per la sua natura giuridica in seno al Condominio, è cmq il "responsabile dei lavori".
Su di lui graveranno tutte le incombenze proprie in questo genere di pratiche come:
- la stipulazione di un contratto di appalto con la Ditta aggiudicataria dei lavori;
- l'espletamento delle pratiche burocratiche con comunicazioni varie agli uffici competenti;
- l'attivazione delle pratiche per le agevolazioni fiscali (L.449/97);
- La redazione di un Bilancio Preventivo dei lavori straordinari con i criteri di ripartizione delle spese e il piano di riscossione per i condòmini;
- la riscossione dei contribuiti da parte dei condòmini e il monitoraggio degli stessi in merito alla loro puntualità;
- l'erogazione delle spese relativamente ai compensi ai fornitori intervenuti nell'appalto (Ditta Appaltatrice e se occorrenti, il Direttore Dei Lavori, Coordinatore della Sicurezza, Progettista della sicurezza, ecc...);
- la gestione dei danni conseguenti ai lavori appaltati (si verificano quasi sempre);
- la gestione delle contestazioni (ce ne sono sempre :( ) sui lavori svolti dall'Appaltatore che comporta il prendere accordi con la Ditta per la loro sistemazione;
- la predisposizione di un Bilancio Consuntivo dei lavori Straordinari con ripartizione definitiva delle spese;
- ecc... (altro che al momento non mi viene in mente).

Penso che tutto ciò basti a giustificare quella miserrima percentuale che generalmente ci viene attribuita sull'importo base dell'appalto (2-3%), giusto?? :wink:

Rimango stupito ogni qual volta dei condòmini chiedono: a che titolo dovremmo riconoscere un compenso aggiuntivo all'Amm.re per i lavori Straordinari? Perchè? Cosa fa di tanto speciale l'Amm.re? Non lo paghiamo già per farci da Amm.re?
A tal riguardo l'Amm.re viene pagato per la gestione ordinaria (tutte le attribuzioni previste dall'art.1130 c.c.) mentre per la gestione straordinaria è giusto riconoscergli dei compensi aggiuntivi.
:roll: :D

Mi rendo conto che si avrebbe bisogno di più informazione, ma, cmq, dato che i condòmini sono quelli che pagano, è giusto anche che l'Amm.re gliela fornisca!!! :wink: :roll: ... In mancanza, gliela fornisce questo Forum!! :wink: :lol:

Spero di aver dato un adeguato quadro dell'impegno che farà carico al vostro Amm.re!! :D

Saluti :D
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Messaggioda schiocco » 04/07/2006, 17:30

grazie1000! per la collaborazione, ma ti faccio un'ulteriore domanda: il direttore dei lavori non lo può fare un geometra di nostra(condominio) fiducia? Abbiamo trovato delle forti contraddizioni tra quanto aveva previsto di fare l'amministratore e quanto ci ha detto in NS geometra, non ultime le autorizzazioni da richiedere agli enti locali per l'apertura dei lavori.... siamo un po preoccupati sulla buona fede del nostro amministratore..... cmq grazie
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Messaggioda condominiale » 04/07/2006, 17:55

Ritengo che di tutte le incombenze da te elencate, siano quasi nulle quelle che attriguiscono un compenso maggiore all'amministratore rispetto al contratto stabilito in sede di accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore.
La ricerca di un preventivo e la deliberazione di quello migliore spetta a tutti i condómini, non all'amministratore, solo un "incarico" preciso potrebbe presumere un compenso.
Per esperienza trentennale, le pratiche burocratiche comunali vengono "volentieri" svolte gratuitamente dall'ufficio della ditta aggiudicatrice (pur di lavorare... questo ed altro).
Le pratiche per le detrazioni fiscali si risolvono in un paio di raccomandate e nulla più.
La ripartizione delle spese fa parte del normale lavoro burocratico dell'amministratore (più che altro lavora il suo software).
La riscossione delle somme è parte integrante del lavoro dell'amministratore.
Il pagamento del fornitore (impresa, semplice bonifico) fa parte delle incombenze naturali dell'amministratore.
La sovrintendenza ai lavori deve essere svolta dal D.L. professionista, non certo dall'amministratore, se non ne ha i presupposti tecnici.
Il bilancio consuntivo dovrebbe far parte del bilancio naturale delle spese condominiali anche se fosse stato previsto un fondo apposito.

Ritengo che un compenso del 3% su una base di lavori straordinari ad esempio di 300.000€ corrisponderebbe circa alla metà di uno stipendio annuale di un comune operaio, non mi sembra il caso di concedere simili cifre per un attività che spesso si risolve in pochi minuti di tempo "prezioso".

In questi casi vale molto il buon senso, più che percentuali.

Ciao Beppe
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Messaggioda Am.i.co. » 04/07/2006, 19:40

Se non conoscessi la tua serietà e professionalità, mi verrebbe da pensare che si sta sminuendo l'entità della mole di lavoro svolta dall'Amm.re nel caso dei lavori straordinari!
La gara di appalto viene formalizzata dai condòmini, ma, generalmente, (parlo per me, ma anche in base a quanto riferitomi da molti colleghi) viene condotta e gestita dall'Amm.re (più che dal presidente o da altri condòmini) che si adopera in modo tale da fornire il quadro più chiaro possibile sulle offerte presentate: i condòmini devono solo votare la Ditta che ritengono migliore!

Per le pratiche burocratiche, mi affiderei ad un terzo (nel caso del solo Direttore Dei Lavori) per la Dia o per l'Osp, mentre per tutto il resto, preferirei espletarle io per non correre il rischio che eventuali errori di altri possano ricadere su di me.

Le pratiche per le agevolazioni fiscali sono accompagnate, oltre che dalle raccomandate con l'invio di un modulo che deve essere compilato con dati che non sempre l'Amm.re ha tra i suoi documenti condominiali e deve reperire dai condòmini (=altro lavoro). Senza contare i bonifici bancari che presuppongono di andare alla Banca e fare la fila (=perdita di tempo indeterminabile). E la dichiarazione del 36-41% ai condòmini con la ripartizione dei compensi pagati 1/2 b.b. entro l'anno precedente.

La ripartizione delle spese (tanto a livello preventivo che, soprattutto, consuntivo) presuppone il mettersi a tavolino con l'ausilio del D.D.L. (se nominato) con la sua contabilità finale e determinazione delle quote a carico dei singoli condòmini a livello di tabelle e di spese individuali.
Tanto più l'appalto è elevato, tanto più il lavoro da sbrigare sarà importanto (=ulteriori perdite di tempo).

La riscossione delle quote viene spesso fatta in aggiunta a quella delle rate ordinarie. Così che se, ad esempio, a gennaio, aprile, luglio e agosto riscuoto le rate anticipate ordinarie, in tutti gli altri mesi, riscuoterò quelle straordinarie. Risolvendosi, quindi, a recarsi presso il Condominio tutti i mesi per le riscossioni (oltre e in aggiunta ad altre questioni). Senza contare che spesso succede che alla data indicata per la riscossione, si riesce a prendere un 60-70% (e sono molto ottimista) dei condòmini, per i restanti ci si dovrà tornare (=perdite di tempo e soldi per telefonate ed appuntamenti).

La supervisione dei lavori spetta al Direttore Dei Lavori, ma a parte il fatto che non sempre viene nominato, rimane che i condòmini hanno sempre a che ridire sulle opere svolte dalla Ditta e tempestano l'Amm.re di telefonate rappresentando i problemi (quando sono lievi) mentre in casi più importanti si rende necessario indire vere e proprie riunioni tra condòmini in cui l'Amm.re deve prendere nota delle problematiche.
Considerando che la maggior parte dei condòmini è disponibile dalle ore 18.30 in poi, ecco che l'Amm.re deve impegnarsi ulteriori serate per assistere e gestire tali riunioni.

Per non parlare dei costi (non preventivabili e "astratti") della responsabilità sui lavori da eseguire.
Ricordo a titolo di esempio, la multa di circa E.1.000,00 a cui è soggetto l'Amm.re che fa svolgere un appalto ad una Ditta non in regola! Per cui deve anche adoperarsi ad effettuare controlli sulle qualifiche dei fornitori che svolgono i loro servizi per il Condominio.

Con ciò non voglio certo dare l'impressione che si tratti di impegni assurdi quelli che si deve assumere un Amm.re. Vorrei solo evidenziare che si tratta di impegni aggiuntivi rispetto al compenso pattuito per la gestione ordinaria e, come l'operaio ha diritto agli straordinari per le ore che lavora in più rispetto all'orario contrattualmente stabilito col datore di lavoro, così ritengo che l'Amm.re abbia diritto ad una giusta retribuzione per il lavoro in più che è chiamato a svolgere e che è universalmente riconosciuto nella percentuale che oscilla tra il 2 e il 3 % da calcolare sull'importo base dell'appalto!!
Non mi sembra che si tratti di un importo smisurato se, poi, commisurato alla percentuale che si prende un D.D.L./Coord. Sicur. e che oscilla intorno al 10%.

Spero che il mio intervento venga considerato non nel senso polemico (che assolutamente non vuole essere) ma come un confronto su una questione che (penso si sia capito) mi accalora decisamente! :wink: :lol: :D
Dico solo che quello che è giusto è giusto!
Saluti :D
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Messaggioda Am.i.co. » 04/07/2006, 19:44

schiocco ha scritto:grazie1000! per la collaborazione, ma ti faccio un'ulteriore domanda: il direttore dei lavori non lo può fare un geometra di nostra(condominio) fiducia? Abbiamo trovato delle forti contraddizioni tra quanto aveva previsto di fare l'amministratore e quanto ci ha detto in NS geometra, non ultime le autorizzazioni da richiedere agli enti locali per l'apertura dei lavori.... siamo un po preoccupati sulla buona fede del nostro amministratore..... cmq grazie


E' il Condominio che stabilisce cosa fare, non l'Amm.re! 8)
L'Assemblea può senz altro nominare un proprio tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che svolga le funzioni di Direttore Dei Lavori!
Ci mancherebbe altro!! :D

Saluti :D
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Messaggioda Geomcap » 04/07/2006, 19:51

Am.i.co. ha scritto:(....) Direttore del Lavori si sigla e non D.D.L.
Spero che il mio intervento venga considerato non nel senso polemico (che assolutamente non vuole essere) ma come un confronto su una questione che (penso si sia capito) mi accalora decisamente! :wink: :lol: :D
Dico solo che quello che è giusto è giusto!
Saluti :D

Effettivamente scrivendo con enfasi (vedi il tuo messaggio), purtroppo, può succedere che un'opinione contraria venga considerata "polemica".
Seocndo me hai riasunto chiaramente il lavoraccio "burocratico" che impone una ristrutturazione ad un ammnistratore NON tecnico.
Se l'amministratore è anche tecnico per i condomini sarà doveroso chiedergli - essendo esperto nella materia - il controllo del lavori e del direttore del lavori. A questo punto mi sembra evidente che la richiesta del 3% sui lavori sia legittima.
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Messaggioda Geomcap » 04/07/2006, 19:53

Am.i.co. ha scritto:(....)L'Assemblea può senz altro nominare un proprio tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che svolga le funzioni di Direttore Dei Lavori!
Ci mancherebbe altro!! :D

Saluti :D

Ciò non azzera il lavoraccio "burocratico" a carico dell'Ammnistratore.
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Messaggioda schiocco » 05/07/2006, 12:28

Geomcap ha scritto:
Am.i.co. ha scritto:(....)L'Assemblea può senz altro nominare un proprio tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che svolga le funzioni di Direttore Dei Lavori!
Ci mancherebbe altro!! :D

Saluti :D

Ciò non azzera il lavoraccio "burocratico" a carico dell'Ammnistratore.


CONCLUDENDO: Se non ho capito male, all'amministratore spetta comunque un compenso "straordinario" anche se, come detto sopra, per la parte relativa all'appalto poco e male ha operato tant'è che il condominio si è dovuto arrangiare per assegnare il lavoro alle ditte. Come si può quantificare il compenso per l'amministratore? esistono delle norme che ne disciplinano le spettanze?
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Messaggioda Am.i.co. » 05/07/2006, 14:29

schiocco ha scritto: CONCLUDENDO: Se non ho capito male, all'amministratore spetta comunque un compenso "straordinario" anche se, come detto sopra, per la parte relativa all'appalto poco e male ha operato tant'è che il condominio si è dovuto arrangiare per assegnare il lavoro alle ditte.

Non credo che siano imputabili all'Amm.re, colpe della Ditta sull'esecuzione dell'appalto. Si tratta, però, di vostre personali valutazioni e, trattandosi di un rapporto di fiducia tra Condominio e Amm.re, potreste in qualunque momento revocarlo. Vi inviterei, però, a valutare bene le responsabilità, prima di prendere frettolose decisioni.

schiocco ha scritto: Come si può quantificare il compenso per l'amministratore? esistono delle norme che ne disciplinano le spettanze?


Alcune associazioni di categoria hanno un tariffario, ma si tratta di indicazioni di massima su come determinare i compensi.

Per lo più la questione è rimessa alla contrattazione privata: il candidato alla carica di Amm.re si propone con dato compenso, poi starà all'Assemblea accettarlo e nominarne un'altro con i criteri di scelta che riterrà opportuno (il compenso più basso, la vicinanza dello Studio, l'appartenenza ad associazioni di categoria, ecc...)

Lo stesso dicasi per i compensi straordinari. Qui l'Amm.re in carica proporrà un compenso. Starà all'Assemblea accettarlo o proporne un altro.
L'eventuale contrattazione finirà con l'accordo tra le parti (Condominio e Amm.re, appunto).

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