L’ASSEMBLEA DEI CONDÒMINI:

ATTRIBUZIONI, COSTITUZIONE E VALIDITA’ DELLE DELIBERAZIONI.

È il luogo in cui si forma la volontà del condominio: spesso teatro di litigi – e per questo molti la disertano – l’assemblea di condominio è nell’immaginario collettivo un vero e proprio campo di battaglia in cui la violenza verbale è all’ordine del giorno. Eppure, l’obiettivo è comune e basterebbe solo un po’ più di buon senso, educazione, disponibilità all’ascolto e rispetto dell’altro per instaurare un confronto costruttivo che possa portare alla decisione migliore per il condominio.

Le attribuzioni dell’assemblea
La convocazione dell’assemblea
La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni
La rappresentanza per delega in assemblea
Invalidità e impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
L’assemblea del supercondominio

LE ATTRIBUZIONI DELL’ASSEMBLEA
(Riferimenti normativi: Cod. civ. artt. 1117 ter, 1120, 1122 ter, 1129, 1130 bis., 1132, 1133, 1135, 1138. Disp. att. cod. civ. artt. 61, 70, 71ter)

L’assemblea è l’organo deliberativo cui compete l’adozione delle decisioni concernenti l’amministrazione dei beni comuni secondo il principio maggioritario.

Tra le sue principali attribuzioni, l’assemblea dei condòmini provvede:

alla nomina e alla revoca dell’amministratore, nonché all’approvazione del compenso;
all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’assemblea può inoltre:

modificare la destinazione d’uso delle parti comuni;
deliberare l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse;
dispensare l’amministratore dalla riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi;
nominare un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari;
nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
deliberare di promuovere una lite o di resistere a una domanda;
approvare e modificare il regolamento di condominio;
ricorrere contro i provvedimenti dell’amministratore;
autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;
deliberare lo scioglimento del condominio, ove ne ricorrano i presupposti;
irrogare sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio;
deliberare l’attivazione di un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

Si tratta di un elenco non esaustivo e meramente esemplificativo; l’assemblea può infatti adottare qualunque provvedimento purché non incida sul diritto di proprietà dei singoli condòmini e purché non persegua finalità extracondominiali o contrarie alla legge o al regolamento. Ad esempio, le decisioni concernenti l’alienazione e la locazione eccedente i nove anni delle parti comuni, la costituzione su di esse di diritti reali e la modifica dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge non competono all’assemblea di condominio e necessitano pertanto del consenso unanime dei condòmini.

Tutti i condòmini sono obbligati a rispettare le deliberazioni dell’assemblea.

LA CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA (art. 66 disp. att. c.c.)

Il potere di convocare l’assemblea spetta all’amministratore e, solo in determinate circostanze, ai condòmini. L’art. 66 disp. att. c.c., comma 1 e 2, recita infatti: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.

⇒ Approfondimento: Qual è la differenza tra l’assemblea ordinaria e straordinaria?

L’avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i proprietari e comproprietari di unità immobiliari del condominio. Anche se l’immobile è locato, il destinatario della convocazione è sempre il proprietario; a lui, e non all’amministratore, compete informare il proprio inquilino. In caso di usufrutto, invece, l’amministratore deve convocare l’usufruttuario qualora l’ordine del giorno verta su argomenti concernenti l’ordinaria amministrazione sui quali, per l’appunto, il diritto di voto spetta all’usufruttuario, ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c., sesto e settimo comma; viceversa, deve convocare il nudo proprietario qualora l’ordine del giorno verta su argomenti concernenti l’amministrazione straordinaria.

⇒ Approfondimento: L’inquilino ha diritto di voto in assemblea?

L’avviso di convocazione deve indicare:

l’ordine del giorno con l’elenco degli argomenti da trattare;
la data delle riunioni in prima e in seconda convocazione, che non possono svolgersi nel medesimo giorno solare e a distanza di più di 10 giorni l’una dall’altra;
il luogo delle riunioni, che si presume debba essere facilmente raggiungibile (di norma entro i confini della città) e idoneo a consentire il normale svolgimento della riunione;
l’ora delle riunioni.

Quando è presumibile che l’assemblea non riesca ad affrontare in una sola adunanza tutti gli argomenti posti all’ordine del giorno, l’amministratore può fissare più riunioni consecutive, indicando nell’avviso di convocazione le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi; in tal modo si assicura lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi in quanto non sarà necessario convocare una nuova riunione.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato, quindi ricevuto dal destinatario, almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano; i giorni devono essere calcolati escludendo il giorno di ricezione dell’avviso di convocazione e computando il giorno della riunione in prima convocazione (ad esempio, supponendo che la prima convocazione sia fissata il 6° giorno del mese, la riunione è valida solo se l’avviso di convocazione viene ricevuto entro il 1° giorno del mese). L’invio a mezzo PEC è valido solo se sia il mittente che il destinatario posseggono una casella di posta elettronica certificata. Nel caso in cui la convocazione venga inviata a mezzo posta raccomandata e il destinatario sia assente al momento della consegna, l’atto si considera comunque ricevuto con il rilascio dell’avviso di giacenza.

L’art. 66 disp. att. c.c. è inderogabile, pertanto l’avviso di convocazione deve essere comunicato rispettando le modalità e i tempi stabiliti dalla legge; tuttavia, si ritiene ammissibile la previsione, all’interno del regolamento di condominio, di un termine maggiore di cinque giorni tra la data di ricezione dall’avviso di convocazione e la data della riunione in prima convocazione. Viceversa, anche se il destinatario presta il proprio consenso, non è ammessa una modalità diversa di comunicazione dell’avviso di convocazione (ad esempio, non è consentito l’invio a mezzo posta ordinaria o posta elettronica ordinaria).

Una disciplina particolare è dettata nel caso in cui all’ordine del giorno vi sia la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni; l’art 1117 ter c.c., infatti, prescrive che la convocazione deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve inoltre indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

LA COSTITUZIONE DELL’ASSEMBLEA E LA VALIDITA’ DELLE DELIBERAZIONI (art. 1136 c.c.)

Caratteristica peculiare dell’assemblea di condominio è la doppia maggioranza, per persone e per millesimi, richiesta per la validità della costituzione dell’assemblea e delle deliberazioni.

L’art. 1136 c.c. recita: “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

	QUORUM COSTITUTIVI	QUORUM DELIBERATIVI
1^a convocazione	Maggioranza condòmini + 667 millesimi	Maggioranza intervenuti + 500 millesimi
2^a convocazione	1/3 condòmini + 334 millesimi	Maggioranza intervenuti + 334 millesimi

Il quorum deliberativo previsto per le riunioni in prima convocazione (maggioranza intervenuti + 500 millesimi) è richiesto anche in seconda convocazione per l’approvazione delle delibere concernenti:

la nomina e la revoca dell’amministratore;
le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;
l’art. 1117 quater c.c. (tutela delle destinazioni d’uso);
l’art. 1120 c.c. secondo comma (innovazioni volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, eliminare le barriere architettoniche, contenere il consumo energetico degli edifici, realizzare parcheggi condominiali, produrre energia da fonti rinnovabili, installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva);
l’art. 1122 ter c.c. (installazioni di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni);
l’art. 1135 c.c. terzo comma (partecipazione a iniziative territoriali per riqualificare la zona in cui il condominio è ubicato).

Fanno eccezione anche le deliberazioni di cui all’articolo 1120 c.c. primo comma (innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e all’articolo 1122 bis c.c. terzo comma (installazioni di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) che devono essere approvate dall’assemblea in prima e in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi).

Inoltre, le delibere aventi ad oggetto la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, sono valide solo se approvate con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (800 millesimi). La deliberazione deve inoltre contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui all’art. 1117 ter c.c. secondo e terzo comma (riguardanti le modalità di convocazione dell’assemblea).

L’assemblea non può deliberare se non verifica che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Nel caso in cui l’assemblea in prima convocazione sia andata deserta, è opportuno e sufficiente darne notizia nel verbale della riunione in seconda convocazione; in tal caso, infatti, non è necessario redigere il verbale dell’assemblea di prima convocazione.

⇒ Clicca qui per scaricare il modello in word del verbale di assemblea.

LA RAPPRESENTANZA PER DELEGA IN ASSEMBLEA (art. 67 disp. att. c.c.)

Ciascun condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

La delega deve essere conferita obbligatoriamente per iscritto; inoltre, non è possibile conferire deleghe all’amministratore.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 c.c. (a maggioranza o, in caso di disaccordo, dall’autorità giudiziaria).

INVALIDITA’ E IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA

(Riferimenti normativi: Cod. civ. artt. 1117 ter comma terzo, 1129 comma quattordicesimo, 1137. Disp. att. cod. civ. art. 66)

Le delibere assembleari possono essere affette da due tipologie di vizi d’invalidità, di elaborazione giurisprudenziale: la nullità e l’annullabilità.

L’ipotesi di annullabilità ricorre quando la delibera è affetta da vizi di forma attinenti al procedimento di convocazione, alla costituzione e allo svolgimento dell’assemblea (quorum, deleghe e criteri di ripartizione).

Ad esempio, le deliberazioni dell’assemblea sono annullabili in caso di:

omessa o tardiva convocazione degli aventi diritto (art. 66 disp. att. c.c.);
incompletezza dell’ordine del giorno (art. 66 disp. att. c.c.);
convocazione dell’assemblea da parte di un soggetto non legittimato;
numero di deleghe maggiore rispetto a quello prescritto dalla legge;
mancato rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi;
diniego ad un condomino ad esprimere il proprio pensiero in assemblea.

Le modalità di impugnazione sono disciplinate dall’art. 1137 c.c., a norma del quale “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di ricezione del verbale per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’art. 669 octies c.p.c., sesto comma”.

La mancata impugnazione della delibera rende la stessa efficace nei confronti di tutti i condòmini.

Le delibere affette da vizi più gravi, afferenti di norma l’oggetto della delibera, sono nulle e quindi impugnabili in qualunque momento da chiunque vi abbia interesse.

Una delibera è nulla quando:

è priva degli elementi essenziali (ad esempio, v. art. 1117 ter c.c. comma terzo e art. 1129 c.c. comma quattordicesimo);
è adottata al di fuori dell’assemblea;
ha oggetto impossibile o illecito;
lede il diritto di proprietà dei condòmini sui beni comuni;
incide sulla proprietà esclusiva dei condòmini;
esula dalle competenze dell’assemblea di condominio;
è invalida in relazione all’oggetto.

L’ASSEMBLEA DEL SUPERCONDOMINIO (art. 67 disp. att. c.c.)

Il supercondominio (o condominio orizzontale) è costituito da una pluralità di edifici autonomi (complessi di villette o di condomini in edifici) aventi beni o servizi comuni. Ai sensi dell’art. 1117 bis c.c., al supercondominio si applicano le norme sul condominio.

L’art. 67 disp. att. c.c. detta regole specifiche per il funzionamento dell’assemblea del supercondominio quando i condòmini sono più di 60. In tal caso ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., quinto comma (maggioranza degli intervenuti e 667 millesimi), il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condòmini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini; l’amministratore riferisce in assemblea.

Non è possibile conferire deleghe all’amministratore.