L’art. 16 bis del TUIR, introdotto dal decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, consente di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche, una percentuale della spesa sostenuta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica eseguiti sulle parti comuni del condominio. La percentuale e le modalità di recupero della detrazione, nonché i limiti di spesa e la procedura da seguire, variano a seconda della tipologia di intervento.
I soggetti beneficiari
La procedura da seguire
Gli interventi di ristrutturazione edilizia
Gli interventi antisismici
Gli interventi di riqualificazione energetica
La cessione del credito sugli interventi di riqualificazione energetica
L’agevolazione IVA
I SOGGETTI BENEFICIARI
Le detrazioni spettano al singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o, più in generale, al piano di riparto approvato dall’assemblea. Ciascun condomino può beneficiare della detrazione solo se ha versato la quota di sua competenza entro il termine di presentazione della sua dichiarazione dei redditi.
Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore.
La detrazione spetta quindi sulle spese pagate dall’amministratore e viene ripartita pro quota tra i condomini; non ha alcuna rilevanza il fatto che i condòmini abbiano versato al condominio una quota maggiore a quella a loro imputabile in base alle fatture pagate.
Ciascun condomino ha diritto a detrarre la quota annuale a lui spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione; non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. Il condomino che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell’agevolazione in uno o più anni, nei successivi periodi d’imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.
I soggetti beneficiari della detrazione sono il proprietario, il nudo proprietario e i titolari di diritti reali o personali di godimento; possono inoltre beneficiare delle detrazioni il familiare convivente (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), il coniuge separato assegnatario dell’immobile, il componente dell’unione civile e il convivente more uxorio.
In caso di vendita dell’immobile, il diritto alla detrazione è trasferito all’acquirente salvo accordo diverso risultante dall’atto di trasferimento.
LA PROCEDURA DA SEGUIRE
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali l’amministratore deve effettuare i pagamenti mediante bonifici per detrazioni fiscali da cui devono risultare la tipologia di intervento, il numero della fattura (da inserire nella causale), il codice fiscale del condominio, il codice fiscale dell’amministratore e la partita iva del beneficiario. Inoltre, l’amministratore deve conservare ed esibire, su richiesta degli uffici competenti, le fatture, le ricevute dei bonifici, la delibera di approvazione dei lavori, il piano di riparto delle spese, le abilitazioni amministrative all’esecuzione dei lavori (se necessarie) e la comunicazione all’ASL (se prevista dalle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri). Le spese oggetto di detrazione che non possono essere pagate mediante bonifico (ad esempio, la comunicazione di inizio lavori), possono essere corrisposte con altre modalità.
Per beneficiare delle agevolazioni sugli interventi di riqualificazione energetica, l’amministratore deve essere in possesso anche della seguente documentazione:
- l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato o la dichiarazione resa dal direttore dei lavori, che consentono di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti;
- l’attestato di prestazione energetica (APE), finalizzato ad acquisire i dati relativi all’efficienza energetica dell’edificio, redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori. L’APE non è richiesto per la sostituzione di finestre comprensive di infissi, l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, l’acquisto e posa in opera delle schermature solari e la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione o di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
- la scheda informativa relativa agli interventi realizzati, contenente i dati identificativi del soggetto che ha sostenuto le spese e dell’edificio su cui i lavori sono stati eseguiti, la tipologia di intervento eseguito e il risparmio di energia che ne è conseguito, nonché il relativo costo.
L’amministratore deve inoltre comunicare all’anagrafe tributaria, entro il 28 febbraio di ogni anno, i dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sostenute dal condominio nell’anno precedente e, conseguentemente, deve consegnare ai condòmini la certificazione delle spese. Inoltre, l’amministratore è tenuto a trasmettere telematicamente all’ENEA, entro 90 giorni dal termine dei lavori di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni, la scheda informativa degli interventi e le informazioni contenute nell’attestato di prestazione energetica (APE).
I condòmini del c.d. “condominio minimo” (il condominio con meno di nove condòmini) che non hanno nominato alcun amministratore, non sono tenuti ad effettuare alcuna comunicazione all’anagrafe tributaria, ad eccezione del caso in cui uno dei soggetti a cui è stata attribuita la spesa abbia effettuato la cessione del credito; inoltre, se il condominio non ha il codice fiscale, nel bonifico deve essere indicato il codice fiscale del condomino che lo esegue.
GLI INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
La detrazione spetta nella misura del 50% fino al 31 dicembre 2018, con un limite di spesa pari a € 96.000 per unità immobiliare; dall’1 gennaio 2019, salvo proroghe, la percentuale è ridotta al 36%, con un limite di spesa pari a € 48.000. La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Il limite di spesa è annuale e si riferisce all’immobile e alle sue pertinenze, anche se accatastate separatamente. Se gli interventi realizzati in ciascun anno consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo si deve tenere conto delle spese sostenute nei medesimi anni.
L’agevolazione spetta sulle seguenti tipologie di interventi:
- lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e degli impianti condominiali (compresi gli interventi di messa a norma degli impianti);
- realizzazione di autorimesse o posti auto;
- interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- interventi finalizzati a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi (rafforzamento di cancellate, recinzioni murarie, impianti di videosorveglianza, ecc.);
- interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
- interventi per l’adozione di misure antisismiche, per il conseguimento di risparmi energetici e per il contenimento dell’inquinamento acustico;
- bonifica dell’amianto.
Sono inoltre oggetto di detrazioni fiscali le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse al tipo di intervento, le spese per l’acquisto dei materiali, gli oneri di urbanizzazione, l’iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori.
GLI INTERVENTI ANTISISMICI
Fino al 31 dicembre 2021, è possibile beneficiare di una detrazione del 50%, con un limite di spesa pari a € 96.000 per unità immobiliare, sulle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche in zone ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2 e 3); la detrazione è fruibile in 5 rate annuali di pari importo.
La detrazione è pari al 75% o 85% della spesa, con un limite di € 96.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari, nel caso in cui gli interventi eseguiti consentano una riduzione del rischio sismico con passaggio ad una o due classi di rischio inferiori; la detrazione è, anche in questo caso, ripartita in 5 quote annuali.
Nelle zone ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2 e 3), la detrazione è pari al 80% o 85% della spesa, con un limite di € 136.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari, in caso di passaggio ad una o due classi di rischio inferiori; la detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
Si tratta di tutti gli interventi finalizzati alla riduzione del fabbisogno energetico e al miglioramento termico dell’edificio.
La misura della detrazione e il limite di spesa dipendono dalla tipologia di intervento:
- 65% delle spese sostenute fino al 31/12/2021. In caso di interventi di riqualificazione energetica che consentono il miglioramento della prestazione energetica per la climatizzazione invernale, la detrazione massima è pari a € 100.000; in caso di interventi sugli involucri che determinano una riduzione dell’indice di trasmittanza termica e in caso di acquisto e posa in opera di schermature solari, la detrazione massima è pari a € 60.000;
- 50% delle spese sostenute fino al 31/12/2018 per l’acquisto e la posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari (detrazione massima pari a € 60.000) e per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A o con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (detrazione massima pari a € 30.000);
- 70% delle spese sostenute fino al 31/12/2021, con un limite di spesa pari a € 40.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari, se gli interventi interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio;
- 75% delle spese sostenute fino al 31/12/2021, con un limite di spesa pari a € 40.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari, quando gli interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 26 giugno 2015.
La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
LA CESSIONE DEL CREDITO SUGLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGENTICA
È possibile cedere il credito corrispondente alla detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni condominiali fino al 31/12/2021. Le modalità di cessione del credito sono stabilite dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017.
I condomini che si trovano nella cosiddetta “no tax area” (di cui all’art. 11, comma 2, e all’art. 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del testo unico delle imposte sui redditi) possono cedere il credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi, ad altri soggetti privati (persone fisiche, soggetti che esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, anche in forma associata), agli istituti di credito e agli intermediari finanziari. Non è ammessa la cessione del credito in favore della PA. Gli interventi di riqualificazione energetica per i quali è ammessa la cessione del credito sono quelli per cui è prevista una detrazione uguale o superiore al 65%.
Gli altri condòmini, invece, possono scegliere di cedere il credito solo ai fornitori che hanno effettuato gli interventi e ad altri soggetti privati e solo in relazione agli interventi per cui è prevista una detrazione del 70% o 75%.
Il condomino che cede il credito deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario. Conseguentemente, l’amministratore del condominio comunica annualmente all’anagrafe tributaria i dati del cessionario e l’importo del credito ceduto.
Il credito d’imposta attribuito al cessionario va ripartito in 10 quote annuali di pari importo. Tali quote sono utilizzabili in compensazione, presentando il modello F24 esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e utilizzando il codice tributo 6890 (istituito con risoluzione n. 58/2018).
Se l’importo del credito d’imposta utilizzato risulta superiore all’ammontare dovuto, il relativo modello F24 è scartato. La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.
L’AGEVOLAZIONE IVA
Il condominio può usufruire dell’aliquota IVA ridotta al 10% sulle prestazioni di servizi relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica e sulle cessioni di beni poste in essere nell’ambito del contratto d’appalto.
Tuttavia, se l’appaltatore fornisce “beni di valore significativo” (ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza), l’aliquota ridotta si applica a tali beni solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
- ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
- alle prestazioni professionali (progettista, direttore dei lavori).