Nomina Amministratore: Distinzione tra nomina e conferma

L'art. 1129 c.c. dispone che quando i condomini sono piu` di quattro, l'assemblea nomina un amministratore.
Tale soggetto, in base al 4° co. dell'art.1136 c.c., viene nominato con la maggioranza stabilita dal secondo comma dello stesso articolo: la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio.
Una volta nominato, l'Amministratore rimane in carica n.1 anno al termine del quale i condòmini vengono chiamati ad esprimersi sulla prosecuzione o meno del rapporto.
Ciò su cui ci si sofferma in questa sede è la determinazione del quorum deliberativo per la conferma dell'Amministratore.
A tal riguardo, la giurisprudenza consolidata, fino a metà anni '90 (cft. Cass. Civ., sez.II, sent. n.3797 del 29/07/1978; Cass. Civ., sez.II, sent. n.71 del 05/01/1980; Cass. Civ., sez. II, sent. n. 4269 del 04/05/1994 ), equiparava la conferma dell'Amministratore alla sua nomina, ritenendo che si trattasse di delibere con contenuto ed effetti giuridici uguali; pertanto risultava pacifico che in ogni caso occorresse la maggioranza degli intervenuti che rappresentassero almeno la metà dei millesimi di comproprietà generale.

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I frontalini. Di competenza privata o condominiale?

E’ quanto mai recente il dibattimento sulle spese di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti, specie dopo le ultime nevicate che hanno aggravato la situazione di pericolosità data dal distacco di intonaci e conseguente pregiudizio per l’incolumità dei passanti.
A tal riguardo dobbiamo distinguere subito 2 casistiche:

  1. crepe al frontalino dovute alla carente manutenzione del balcone;
  2. distacchi di intonaco dai frontalini, causati da fattori indipendenti dallo stato manutentivo del balcone (normale usura).

Nel primo caso è indubbio che le spese inerenti la sistemazione del frontalino ricadano sul proprietario del balcone. La giurisprudenza consolidata, infatti, è univoca nell’affermare che il balcone è da considerarsi privato, in quanto prolungamento dell’appartamento, anche se inserito in facciata. In particolare cito la recentissima sentenza della Cassazione Civile, Sezione II, 5 gennaio 2011 n. 218: <<i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.. Ne consegue che i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.>>.

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