[Condominio] Tabelle millesimali

Ven 5 Maggio 2006 10:04:25 CEST

Meglio fare un pò di chiarezza per chi legge i quesiti e le risposte...

1.	Qualsiasi risposta data in questa mailinglist é un parere personale
!!!  (incluso il postare sentenze o meno)
2.	Bisogna leggere ma soprattutto bisogna saper interpretare una
sentenza, cosa mica tanto facile come alcuni invece pensano, perché le
sentenze (soprattutto quelle della cassazione) fanno riferimento alla
procedura o a un quesito specifico posto alla base della causa, e non come
molti credono al senso intrinseco della materia del contendere. 
3.	é bene ricordarsi che siamo in Italia e non negli Stati Uniti o in
Gran Bretagna, e qui da noi, il sistema é basato sul Codice Napoleonico.
Ovvero, a differenza dei paesi nordici e anglosassoni, le sentenze (TUTTE)
non hanno nessun valore di legge, cioé non costituiscono “precedente legale”
e sono applicabili solo ed esclusivamente alla causa trattata (Per inciso,
nemmeno le Cassazione a Sezioni Unite o la Corte Costituzionale hanno
possibilità di legiferare, cosa che é prerogativa assoluta del parlamento)
4.	Qualsiasi causa discussa dinnanzi ad un Tribunale, resta in sostanza
una specie di gioco alla roulette con esiti aperti in qualsiasi senso, ove
magari avere qualche sentenza precedente a proprio favore aumenta le
probabilità, ma di certo NON GARANTISCE nessun esito favorevole, tant’é vero
che nel novanta per cento dei casi, le istanze minori se ne fregano
bellamente delle sentenze della cassazione, e quest’ultima decide spesso in
contrasto fra le diverse sezioni. Ci sono tantissimi casi in cui,
addirittura nella medesima giornata, una Sezione della Cassazione ha dato un
tipo di risposta e l’altra Sezione per un caso simile o analogo (nessun caso
é identico all’altro), ha espresso una sentenza diametralmente opposta; come
anche spesso la Cassazione smentisce se stessa o cambia direzione persino su
sentenze emesse dalla medesima a Sezioni Riunite.
5.	Quando postate dei quesiti, cercate di essere il più precisi
possibili, perché anche qualche piccola sciocchezza (o giudicata tale da
Voi) potrebbe cambiare radicalmente le risposte date
6.	PRIMA di rispondere, leggetevi bene i quesiti, per non dare delle
risposte inutili o non pertinenti, visto che tutte sentenze postate,
centrano, come si suol dire in Italia “come cavolo a merenda”, e la risposta
di Marco, a mio modesto parere, parte da premesse errate e pertanto porta a
conclusioni parzialmente sbagliate. (Peraltro per chi non conoscesse Giulio
Prina: é un avvocato del Foro di Milano specializzato in Gestione
Condominiale, quindi, pur non pensando che gli avvocati siano esenti da
errori, personalmente, prima di contestarlo nella ML, mi documenterei bene
bene ... :-))))   

Ora, non é vero che il Codice Civile non si esprime in materia di revisione
delle Tabelle Millesimali, anzi, a differenza di tanti altri casi, qui il
C.C. é discretamente chiaro (o almeno per quanto il nostro Codice Civile
possa mai essere chiaro), infatti l’articolo 69 delle DdACC (peraltro un
articolo INDEROGABILE) recita:

-I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei
seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale
o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72
d.a.c.c.)

Come già scritto sopra, bisogna saper leggere e interpretare le leggi e le
sentenze, infatti, per il quesito di Domenico, é applicabile il secondo
comma del summenzionato art.69, come giustamente ha applicato Giulio.
Leggendo il quesito originale posto da Domenico, non si parla ne di
sopraelevazione, ne di modifica alle inclinazioni delle falde del tetto, ma
parla di “cantinole” ovvero piccoli “pezzi” di sottotetto, e menziona
specificamente che sono di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
Quindi nessuna delle tre condizioni poste dal secondo comma dell’articolo 69
(sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni
di vasta portata) per la richiesta di modifica delle tabelle millesimali é
soddisfatta, perché la semplice modifica d’uso del sottotetto di proprietà
esclusiva non é una innovazione di VASTA portata (e meno che mai nel caso
citato da Domenico, ove si parla solo di piccoli pezzi di sottotetto).
Infatti nella Tabella Millesimale della Proprietà, trattandosi nel caso di
specie, di una parte di proprietà esclusiva, ne é già stato tenuto conto nel
calcolo dei valori proporzionali, e il mero cambio di destinazione,
comporterebbe in questo caso uno scostamento minimo e negligibile dei valori
millesimali, non soddisfacendo quindi il requisito di “innovazioni di vasta
portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei
singoli piani o porzioni di piano”. e pertanto, quanto riportato da Giulio e
Paco, é perfettamente in linea con quanto affermato dal C.C., e supportato
in linea di massima e di principio non soltanto dalla giurisprudenza, ma
anche da tutti gli esperti del settore (leggi: il Tamborrino, il Sala, Il
Codice del Condominio, La Tribuna, S.Rezzonico, Edizioni Simone, ecc)  

Peraltro, nel quesito originale, postato da Domenico, non si parla nemmeno
di cambio di destinazione, ma solo di messa in comunicazione di due parti di
proprietà esclusiva, azione perfettamente legale, come per una volta, sia la
giurisprudenza, sia la teoria sono unanimi e costanti.

Quindi, come Giulio giustamente afferma, nessuna revisione giuridica (ovvero
tramite ricorso a Tribunali) delle Tabelle Millesimali della Proprietà é
possibile, se non su base volontaria, nel qual caso, trattandosi di una
modifica che incide sulla proprietà reale, ci vuole l’UNANIMITA’, e non dei
presenti ma di tutti i condòmini componenti il condominio.

Altro caso é invece la questione ove vi sia un riscaldamento centralizzato,
e solo nel caso che la modifica del sottotetto abbia comportato
l’installazione di nuovi corpi radianti, nel qual caso, come giustamente
affermato da Giulio, si potrebbe richiedere una modifica del riparto delle
spese di riscaldamento, la qual cosa (ove non esistano delle specifiche
tabelle inserite in un regolamento contrattuale) possono essere modificate
con le maggioranze previste dal quinto comma dell’articolo 1136 del C.C.
(approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio) 

In ultimo, non si capisce a cosa dovrebbe servire il voto contrario al
“Consuntivo” o al “Preventivo” , se motivate soltanto dalla questione di
messa in comunicazione di due parti di proprietà esclusiva, trattandosi di
due documenti che nulla hanno a che vedere con la ripartizione delle spese,
ma, sono solo dei rendiconti delle spese sostenute dal condominio nel primo
documento, e una previsione di spesa nel secondo documento. Peraltro anche
nei casi ove il riparto sia errato perché errate sono le tabelle
millesimali, ciò non esimerebbe i condòmini a pagare comunque quanto
richiesto sulla base di ripartizione sin qui applicata, fintanto che le
vecchie tabelle non siano state sostituite legalmente con delle nuove,
validamente approvate all’unanimità, oppure imposte da una sentenza dei
tribunali, e quest’ultima la si ottiene soltanto con un ricorso, anche da
parte di un solo condòmino, appunto al tribunale competente, sempre che ne
sussistano i requisiti.

In ultimo, nel caso citato da Domenico, trattandosi di lavori esclusivamente
all’interno della proprietà privata, l’eventuale non rispetto dell’obbligo
di presentazione o meno di varie richieste all’ufficio tecnico comunale (che
peraltro dal post di Domenico non é dato sapere se sianop o meno state
fatte), é una questione privata, che non riguarda il condominio, ma é una
questione, (potenzialmente anche penale) che riguarda esclusivamente il
privato, a meno che non sia stato infranto l’articolo 1120 secondo comma,
cioé i lavori abbiano intaccato la stabilità o la sicurezza dell’edificio.

Anche l’obbligo di comunicare all’amministratore, l’esecuzione di lavori
all’interno della proprietà privata, non esiste giuridicamente (a meno che
il regolamento contrattuale non lo disponga espressamente) in quanto
l’amministratore ha competenza soltanto sulle parti comuni e non sulle parti
private. Cortesia o il rispetto verso la figura dell’amministratore e verso
gli altri condòmini, richiederebbe una comunicazione, ma , sappiamo bene,
che questi due requisiti sono merce rara di questi tempi nel nostro bel
paese.

Christian

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