[Condominio] Tabelle millesimali

Ven 5 Maggio 2006 10:31:59 CEST

Buongiorno Christian, felice di sentirti
(e non solo al telefono).
grazie per la difesa più che agguerrita.
hai mai pensato di fare l'avvocato? penalista soprattutto?.......

giulio prina
  ----- Original Message ----- 
  From: northwind1958 a tiscali.it 
  To: condominio a condominio.com 
  Sent: Friday, May 05, 2006 10:04 AM
  Subject: [Condominio] Tabelle millesimali

  Meglio fare un pò di chiarezza per chi legge i quesiti e le risposte...

    1.. Qualsiasi risposta data in questa mailinglist é un parere personale !!!  (incluso il postare sentenze o meno) 
    2.. Bisogna leggere ma soprattutto bisogna saper interpretare una sentenza, cosa mica tanto facile come alcuni invece pensano, perché le sentenze (soprattutto quelle della cassazione) fanno riferimento alla procedura o a un quesito specifico posto alla base della causa, e non come molti credono al senso intrinseco della materia del contendere. 
    3.. é bene ricordarsi che siamo in Italia e non negli Stati Uniti o in Gran Bretagna, e qui da noi, il sistema é basato sul Codice Napoleonico. Ovvero, a differenza dei paesi nordici e anglosassoni, le sentenze (TUTTE) non hanno nessun valore di legge, cioé non costituiscono "precedente legale" e sono applicabili solo ed esclusivamente alla causa trattata (Per inciso, nemmeno le Cassazione a Sezioni Unite o la Corte Costituzionale hanno possibilità di legiferare, cosa che é prerogativa assoluta del parlamento) 
    4.. Qualsiasi causa discussa dinnanzi ad un Tribunale, resta in sostanza una specie di gioco alla roulette con esiti aperti in qualsiasi senso, ove magari avere qualche sentenza precedente a proprio favore aumenta le probabilità, ma di certo NON GARANTISCE nessun esito favorevole, tant'é vero che nel novanta per cento dei casi, le istanze minori se ne fregano bellamente delle sentenze della cassazione, e quest'ultima decide spesso in contrasto fra le diverse sezioni. Ci sono tantissimi casi in cui, addirittura nella medesima giornata, una Sezione della Cassazione ha dato un tipo di risposta e l'altra Sezione per un caso simile o analogo (nessun caso é identico all'altro), ha espresso una sentenza diametralmente opposta; come anche spesso la Cassazione smentisce se stessa o cambia direzione persino su sentenze emesse dalla medesima a Sezioni Riunite. 
    5.. Quando postate dei quesiti, cercate di essere il più precisi possibili, perché anche qualche piccola sciocchezza (o giudicata tale da Voi) potrebbe cambiare radicalmente le risposte date 
    6.. PRIMA di rispondere, leggetevi bene i quesiti, per non dare delle risposte inutili o non pertinenti, visto che tutte sentenze postate, centrano, come si suol dire in Italia "come cavolo a merenda", e la risposta di Marco, a mio modesto parere, parte da premesse errate e pertanto porta a conclusioni parzialmente sbagliate. (Peraltro per chi non conoscesse Giulio Prina: é un avvocato del Foro di Milano specializzato in Gestione Condominiale, quindi, pur non pensando che gli avvocati siano esenti da errori, personalmente, prima di contestarlo nella ML, mi documenterei bene bene ... :-))))    

  Ora, non é vero che il Codice Civile non si esprime in materia di revisione delle Tabelle Millesimali, anzi, a differenza di tanti altri casi, qui il C.C. é discretamente chiaro (o almeno per quanto il nostro Codice Civile possa mai essere chiaro), infatti l'articolo 69 delle DdACC (peraltro un articolo INDEROGABILE) recita:

  -I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

  2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)

  Come già scritto sopra, bisogna saper leggere e interpretare le leggi e le sentenze, infatti, per il quesito di Domenico, é applicabile il secondo comma del summenzionato art.69, come giustamente ha applicato Giulio. Leggendo il quesito originale posto da Domenico, non si parla ne di sopraelevazione, ne di modifica alle inclinazioni delle falde del tetto, ma parla di "cantinole" ovvero piccoli "pezzi" di sottotetto, e menziona specificamente che sono di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.  Quindi nessuna delle tre condizioni poste dal secondo comma dell'articolo 69 (sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata) per la richiesta di modifica delle tabelle millesimali é soddisfatta, perché la semplice modifica d'uso del sottotetto di proprietà esclusiva non é una innovazione di VASTA portata (e meno che mai nel caso citato da Domenico, ove si parla solo di piccoli pezzi di sottotetto). Infatti nella Tabella Millesimale della Proprietà, trattandosi nel caso di specie, di una parte di proprietà esclusiva, ne é già stato tenuto conto nel calcolo dei valori proporzionali, e il mero cambio di destinazione, comporterebbe in questo caso uno scostamento minimo e negligibile dei valori millesimali, non soddisfacendo quindi il requisito di "innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". e pertanto, quanto riportato da Giulio e Paco, é perfettamente in linea con quanto affermato dal C.C., e supportato in linea di massima e di principio non soltanto dalla giurisprudenza, ma anche da tutti gli esperti del settore (leggi: il Tamborrino, il Sala, Il Codice del Condominio, La Tribuna, S.Rezzonico, Edizioni Simone, ecc)  

  Peraltro, nel quesito originale, postato da Domenico, non si parla nemmeno di cambio di destinazione, ma solo di messa in comunicazione di due parti di proprietà esclusiva, azione perfettamente legale, come per una volta, sia la giurisprudenza, sia la teoria sono unanimi e costanti.

  Quindi, come Giulio giustamente afferma, nessuna revisione giuridica (ovvero tramite ricorso a Tribunali) delle Tabelle Millesimali della Proprietà é possibile, se non su base volontaria, nel qual caso, trattandosi di una modifica che incide sulla proprietà reale, ci vuole l'UNANIMITA', e non dei presenti ma di tutti i condòmini componenti il condominio.

  Altro caso é invece la questione ove vi sia un riscaldamento centralizzato, e solo nel caso che la modifica del sottotetto abbia comportato l'installazione di nuovi corpi radianti, nel qual caso, come giustamente affermato da Giulio, si potrebbe richiedere una modifica del riparto delle spese di riscaldamento, la qual cosa (ove non esistano delle specifiche tabelle inserite in un regolamento contrattuale) possono essere modificate con le maggioranze previste dal quinto comma dell'articolo 1136 del C.C. (approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio) 

  In ultimo, non si capisce a cosa dovrebbe servire il voto contrario al "Consuntivo" o al "Preventivo" , se motivate soltanto dalla questione di messa in comunicazione di due parti di proprietà esclusiva, trattandosi di due documenti che nulla hanno a che vedere con la ripartizione delle spese, ma, sono solo dei rendiconti delle spese sostenute dal condominio nel primo documento, e una previsione di spesa nel secondo documento. Peraltro anche nei casi ove il riparto sia errato perché errate sono le tabelle millesimali, ciò non esimerebbe i condòmini a pagare comunque quanto richiesto sulla base di ripartizione sin qui applicata, fintanto che le vecchie tabelle non siano state sostituite legalmente con delle nuove, validamente approvate all'unanimità, oppure imposte da una sentenza dei tribunali, e quest'ultima la si ottiene soltanto con un ricorso, anche da parte di un solo condòmino, appunto al tribunale competente, sempre che ne sussistano i requisiti.

  In ultimo, nel caso citato da Domenico, trattandosi di lavori esclusivamente all'interno della proprietà privata, l'eventuale non rispetto dell'obbligo di presentazione o meno di varie richieste all'ufficio tecnico comunale (che peraltro dal post di Domenico non é dato sapere se sianop o meno state fatte), é una questione privata, che non riguarda il condominio, ma é una questione, (potenzialmente anche penale) che riguarda esclusivamente il privato, a meno che non sia stato infranto l'articolo 1120 secondo comma, cioé i lavori abbiano intaccato la stabilità o la sicurezza dell'edificio.

  Anche l'obbligo di comunicare all'amministratore, l'esecuzione di lavori all'interno della proprietà privata, non esiste giuridicamente (a meno che il regolamento contrattuale non lo disponga espressamente) in quanto l'amministratore ha competenza soltanto sulle parti comuni e non sulle parti private. Cortesia o il rispetto verso la figura dell'amministratore e verso gli altri condòmini, richiederebbe una comunicazione, ma , sappiamo bene, che questi due requisiti sono merce rara di questi tempi nel nostro bel paese.

  Christian

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