[Condominio] Compensi e Contatto d'Appalto

[Studio Liccardi]

Cari amici buonasera,
Non da molto esplico l'attività di amministratore, ed eccoci al dubbio.
Un Condominio ha necessità di stipulare di un cotratto di appalto per 
importanti opere di ammodernamento da realizzarsi "a misura".
Il tecnico progettista e D.L., stanco delle varie peripezie e rotture di 
scatole (circa 10 anni senza mai concludere niente e con poco fondo 
spese) si è limitato a riconsegnare un capitolato già presentato 7-8 
anni fa con i soli prezzi aggiornati (alla men peggio).
Avendo preso in mano l'amministrazione mi sono interessato anzitutto di 
ottenere un finanziamento non ipotecario di € 350mila poi ho indetto una 
gara e, il Comitato Lavori ha poi individuato l'impresa appaltatrice.
Ho intrapreso una serie di serrati incontri con l'impresa, il tecnico, 
rappresentanti di importanti ditte (WEBER, SIKKENS, MAPEI, etc.) al fine 
di stabilire la esatta tipologia dei lavori, i migliori materiali nonchè 
le più idonee tecniche di posa in opera (sono anch'io un tecnico).
Visto il tergiversare (con giusta ragione del progettista il quale non 
credeva più nella realizzazione dei lavori) ho redatto un Capitolato 
d'Appalto estimativo ove sono dettagliate (ovviamente minuziosamente) le 
opere da eseguire ed il prezzo stabilito con l'impresa prescelta (N.B. i 
prezzi accettati sono inferiori a quelli della originaria offerta anche 
in presenza di materiali migliori e garantiti); inoltre vari 
accorgimenti dal sottoscritto suggeriti hanno comportato anche ulteriori 
economie di scala.
A questo punto si è giunti alla necessità di redarre un regolare 
contratto... il tecnico si è subito defilato accampando la scusa che 
nell'incarico ricevuto era espressamente chiarito che non rientrava tra 
i suoi compiti la redazione di alcun contratto.
Il Comitato Lavori, tra i cui componenti vi sono 2 avvocati, ha 
anch'esso tergiversato ed ignorato la mia richiesta finanche di 
individuare un professionista cui affidare il compito di redarre il 
contratto.
Conscio della urgenza di iniziare detti lavori (Agosto incombe) e dato 
che sono anche un condòmino, lo ho approntato io in 2 settimane di duro 
lavoro (e decine di riunioni di Comitato e con l'Impresa), e non sto ad 
enumerare i cavilli (tutti pretestuosi e respinti dagli altri 
componenti) sollevati da uno dei 2 avvocati.
L'ho fatto verificare da un terzo serio avvocato (condòmino anch'esso) 
che lo ha giudicato perfettamente perfomante e sottoscrivibile.
Dopo questa lunga esposizione (necessaria per darvi sufficienti elementi 
di valutazione), Vi chiedo:
1) quali compensi potrei (sottolineo potrei perchè non li pretenderò per 
solidarietà condominiale) ottenere?
2) se non avessi avuto la pazienza, il tempo e la capacità di approntare 
il contratto (olter che il Capitolato estimativo), quale strada avrei 
potuto percorrere d'autorità senza rischiare di essere sconfessato 
dall'Assemblea?
3) da un'agenda della ditta di manutenzione delle ascensori rilevo che 
alcune associazioni consumatori hanno sottoscritto con associazioni di 
categoria una sorta di "tariffario" relativo a compensi spettanti agli 
amministratori per la gestione dei lavori straordinari... c'è qualcosa 
di ufficiale? e se si dove lo posso visionare?
4) certo che la gestione dei lavori straordinari (straordinari anche nel 
senso che sarà proprio straordinario che il ns. Condominio li 
realizzerà) comporta un ulteriore lavoraccio per la gestione delle quote 
(anche per quelle private che verranno gestite con il finanziamento per 
i prox 6 anni); mi spetta detto compenso? e se si, mi spetta in 
automatico o deve essere deliberato dall'assemblea? e per tutti gli 
altri adempimenti?
So, da quanto ho fin'ora potuto seguire, che non potrei ricevere 
migliori considerazioni e consigli di quelli che mi darete,
Grazie per le cortesi risposte,
Felice

P.S. In ultimo, ho visto che qualcuno chiedeva copia di un contratto, 
sono disponibilissimo a mettere a disposizione (anche direttamente sul 
sito) il mio che si compone di circa 34-35 articoli (oltre il Capitolato 
che potrebbe risultare utile perchè prevede opere di ammodernamento 
molto comuni nei condomini quali: demolizione klinker, rifazione di 
intonaco, rete portaintonaco, ripresa delle incassature, rifazione 
totale dei balconi con la giusta tecnica per evitare il ripetersi del 
fenomeno del distacco dei frontalini, rifazione di pavimentazioni di 
cortili, etc.)
Unica limitazione, per elaborarlo correttamente dovete installare 
OpenOffice, una suite d'ufficio di libera distribuzione e liberamente 
scaricabile da: http://it.openoffice.org/
in quanto adopero Linux (a volte anche Winzoz) ed ho già verificato che 
esportando in formato MSWord, se si modifica qualcosa, la formattazione 
originaria non viene rispettata costringendo a riprenderla totalmente 
con enorme dispendio di tempo... altrimenti formato pdf ma se poi non 
hai Adobe Acrobat writer 6.0 non modifichi nulla ed anche avendolo è 
comunque laborioso gestirne le modifiche.