[Condominio] Fw: Compensi e Contatto d'Appalto

[L.A. Brambilla]

Nulla ha a che fare con l'essere Amministratore, dovresti essere pagato 
secondo le prescrizioni parcellari del tuo Ordine professionale ...
L.


----- Original Message ----- 
From: "Studio Liccardi" <studio.liccardi a virgilio.it>
To: "L'assemblea dei condomini di Condominio.com" 
<condominio a condominio.com>
Sent: Sunday, May 07, 2006 8:48 PM
Subject: [Condominio] Compensi e Contatto d'Appalto


Cari amici buonasera,
Non da molto esplico l'attività di amministratore, ed eccoci al dubbio.
Un Condominio ha necessità di stipulare di un cotratto di appalto per
importanti opere di ammodernamento da realizzarsi "a misura".
Il tecnico progettista e D.L., stanco delle varie peripezie e rotture di
scatole (circa 10 anni senza mai concludere niente e con poco fondo
spese) si è limitato a riconsegnare un capitolato già presentato 7-8
anni fa con i soli prezzi aggiornati (alla men peggio).
Avendo preso in mano l'amministrazione mi sono interessato anzitutto di
ottenere un finanziamento non ipotecario di € 350mila poi ho indetto una
gara e, il Comitato Lavori ha poi individuato l'impresa appaltatrice.
Ho intrapreso una serie di serrati incontri con l'impresa, il tecnico,
rappresentanti di importanti ditte (WEBER, SIKKENS, MAPEI, etc.) al fine
di stabilire la esatta tipologia dei lavori, i migliori materiali nonchè
le più idonee tecniche di posa in opera (sono anch'io un tecnico).
Visto il tergiversare (con giusta ragione del progettista il quale non
credeva più nella realizzazione dei lavori) ho redatto un Capitolato
d'Appalto estimativo ove sono dettagliate (ovviamente minuziosamente) le
opere da eseguire ed il prezzo stabilito con l'impresa prescelta (N.B. i
prezzi accettati sono inferiori a quelli della originaria offerta anche
in presenza di materiali migliori e garantiti); inoltre vari
accorgimenti dal sottoscritto suggeriti hanno comportato anche ulteriori
economie di scala.
A questo punto si è giunti alla necessità di redarre un regolare
contratto... il tecnico si è subito defilato accampando la scusa che
nell'incarico ricevuto era espressamente chiarito che non rientrava tra
i suoi compiti la redazione di alcun contratto.
Il Comitato Lavori, tra i cui componenti vi sono 2 avvocati, ha
anch'esso tergiversato ed ignorato la mia richiesta finanche di
individuare un professionista cui affidare il compito di redarre il
contratto.
Conscio della urgenza di iniziare detti lavori (Agosto incombe) e dato
che sono anche un condòmino, lo ho approntato io in 2 settimane di duro
lavoro (e decine di riunioni di Comitato e con l'Impresa), e non sto ad
enumerare i cavilli (tutti pretestuosi e respinti dagli altri
componenti) sollevati da uno dei 2 avvocati.
L'ho fatto verificare da un terzo serio avvocato (condòmino anch'esso)
che lo ha giudicato perfettamente perfomante e sottoscrivibile.
Dopo questa lunga esposizione (necessaria per darvi sufficienti elementi
di valutazione), Vi chiedo:
1) quali compensi potrei (sottolineo potrei perchè non li pretenderò per
solidarietà condominiale) ottenere?
2) se non avessi avuto la pazienza, il tempo e la capacità di approntare
il contratto (olter che il Capitolato estimativo), quale strada avrei
potuto percorrere d'autorità senza rischiare di essere sconfessato
dall'Assemblea?
3) da un'agenda della ditta di manutenzione delle ascensori rilevo che
alcune associazioni consumatori hanno sottoscritto con associazioni di
categoria una sorta di "tariffario" relativo a compensi spettanti agli
amministratori per la gestione dei lavori straordinari... c'è qualcosa
di ufficiale? e se si dove lo posso visionare?
4) certo che la gestione dei lavori straordinari (straordinari anche nel
senso che sarà proprio straordinario che il ns. Condominio li
realizzerà) comporta un ulteriore lavoraccio per la gestione delle quote
(anche per quelle private che verranno gestite con il finanziamento per
i prox 6 anni); mi spetta detto compenso? e se si, mi spetta in
automatico o deve essere deliberato dall'assemblea? e per tutti gli
altri adempimenti?
So, da quanto ho fin'ora potuto seguire, che non potrei ricevere
migliori considerazioni e consigli di quelli che mi darete,
Grazie per le cortesi risposte,
Felice

P.S. In ultimo, ho visto che qualcuno chiedeva copia di un contratto,
sono disponibilissimo a mettere a disposizione (anche direttamente sul
sito) il mio che si compone di circa 34-35 articoli (oltre il Capitolato
che potrebbe risultare utile perchè prevede opere di ammodernamento
molto comuni nei condomini quali: demolizione klinker, rifazione di
intonaco, rete portaintonaco, ripresa delle incassature, rifazione
totale dei balconi con la giusta tecnica per evitare il ripetersi del
fenomeno del distacco dei frontalini, rifazione di pavimentazioni di
cortili, etc.)
Unica limitazione, per elaborarlo correttamente dovete installare
OpenOffice, una suite d'ufficio di libera distribuzione e liberamente
scaricabile da: http://it.openoffice.org/
in quanto adopero Linux (a volte anche Winzoz) ed ho già verificato che
esportando in formato MSWord, se si modifica qualcosa, la formattazione
originaria non viene rispettata costringendo a riprenderla totalmente
con enorme dispendio di tempo... altrimenti formato pdf ma se poi non
hai Adobe Acrobat writer 6.0 non modifichi nulla ed anche avendolo è
comunque laborioso gestirne le modifiche.
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