[Condominio] Rif: Re: quesito

[Studio Liccardi]

Beppe ha scritto:
> Come al solito Felice sei riuscito a "incasinare" una discussione che
> tratta un problema così ovvio da lasciare perplessi.
>   

Come al solito, Beppe, di quello che leggi non hai capito un tubo!

> Cosa c'entra la spesa per le tubazioni per la raccolta delle acque
> meteoriche con il fatto del tetto o lastrico, 1/3 e così via.
>   

Solo una osservazione... il nostro amico parlava, fra l'altro, anche di 
grondaie.

> Le acque meteoriche piovono sulla copertura (sia esso tetto o lastrico,
> comune o privato, piatto o a piramide) indipendentemente dalla proprietà
> del tetto-lastrico.
> Ciò che interessa è che la raccolta acque "deve" forzatamente avvenire
> altrimenti soccombe tutto l'edificio.
>   

E quindi la spesa per la riparazione della grondaia che serve la 
raccolta delle acque derivanti dal tetto che copre solo Tizio, secondo 
la tua tesi, dovrebbe gravare anche su Caio?

> Quindi la spesa deve avvenire per millesimi delle sole unità immobiliari
> coperte dalla porzione di tetto stesso, l'unica opzione diversa è quella
> rappresentata da tetti "diversi" che coprono utenti diversi.
> Basta leggere il 1123 al 3° comma e le decine di Sentenze che gia
> abbiamo fatto conoscere sul Forum dove questo argomento è stato trattato
> con dovizia di riferimenti giurisprudenziali parecchie volte.
> Beppe

Di seguito ti rimetto pari pari quanto riguarda il tetto con un solo 
avviso, c'è ancora una notizia da attingere e cioè se il tetto copre un 
locale "suppenno" o stenditoio condominiale (o comune a quella specifica 
porzione dell'edificio, oppure copre direttamente una unità immobiliare 
(anche mansarda o suppenno) DI PROPRIETA' PRIVATA.

Il tetto viene definito come l'insieme delle opere destinate a 
preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua 
parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna 
funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.

Il codice civile all'articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni 
dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli 
condomini.

L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese 
tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese 
necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni 
dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e 
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai 
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno 
salvo diversa convenzione".

Il comma secondo del suddetto articolo prevede un'importante deroga al 
principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della 
proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a 
servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in 
proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra 
l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da 
tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese 
riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo 
una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le 
stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle 
unità immobiliari coperte dal tetto.

Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente 
diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in 
proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

L'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma 
dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento 
del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere 
dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla 
struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo 
stato dei luoghi

La succitata disposizione è da considerarsi norma speciale rispetto al 
principio generale sancito dall'articolo 1110 del codici civile, in base 
al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione 
al valore delle quote di ciascuno di essi. L'articolo 1123 prende in 
considerazione una realtà complessa, come quella del condominio, che per 
struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più 
semplice della comunione. Tale norma speciale è ispirata ad una esigenza 
di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del 
condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione 
strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli 
condomini, delle quali esse sono a servizio.

La ratio del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, deve 
essere ravvisata nell'opportunità di stabilire un criterio di 
ripartizione fondato sull'utilità che il bene apporta a favore dei 
singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio 
divergere da condomino a condomino.

La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 
1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa 
comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia 
destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse 
proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).

Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: "In tema 
di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed 
uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, 
secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti 
comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate 
a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che 
ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in 
nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, 
può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico 
di quest'ultimi". Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di 
legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di 
Cassazione.

Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra 
spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata.

E' evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non 
traggono utilità dall'intervento non debbono sostenere alcuna spesa, 
così ove essi traggano un'utilità minore rispetto ad altri condomini, 
debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura 
minore, in termini di percentuale.

Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in 
termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente i 
diritti degli abitanti di quegli appartamenti, che per esiguità di 
superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a 
contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura 
un'utilità maggiore.

Il sistema di ripartizione delle spese come previsto dal secondo comma 
dell'articolo 1123 c.c., sarebbe derogabile esclusivamente attraverso 
una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione 
presa dagli stessi in sede assembleare con l'unanimità dei consensi dei 
partecipanti al condominio (in tal senso Cass. Civ. n. 6231 del 
04.06.1993). Una delibera derogante alle disposizioni di cui al secondo 
comma dell'articolo 1123 c.c., adottata non con decisione unanime dei 
condomini, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del 
singolo condomino, sarebbe inefficace nei confronti del condomino 
dissenziente o assente, per nullità radicale deducibile senza 
limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da 
proporsi entro 30 giorni, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile. 
Infatti in materia di delibere relative alla ripartizione di spese tra 
condomini, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135 
comma secondo del codice civile, sono circoscritte alla verificazione ed 
applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non 
comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi (Cass. 
Civ. n. 12375 del 19.11.1992).

Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in misura 
diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla questio, sulla 
esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono dal 
rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma dell'articolo 
1123 il quale espressamente sancisce che: "qualora un edificio abbia più 
scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire 
una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro 
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

E' altresì vero che, nel caso previsto dal terzo comma dell'articolo 
1123 i condomini che non traggono alcuna utilità dall'opera (perché ad 
esempio abitanti negli appartamenti le cui scale di accesso non sono 
oggetto di rifacimento), non debbono partecipare alla delibera relativa 
a tale spesa.

A parere di chi scrive, gli interventi da effettuarsi sul tetto, non 
costituiscono di regola "innovazioni" e pertanto non sono applicabili 
gli articoli 1121 e 1122 del codice civile. E' fondamentale all'uopo 
fornire una definizione di "innovazione".
Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, ma questa 
può essere ricavata da pronunce della Giurisprudenza di legittimità. 
Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in 
parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto 
o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, 
dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi 
una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, 
con l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque 
alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza 
sull'interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di 
valutare la convenienza dell'innovazione.

Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o 
più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino 
alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri 
partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso 
maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.

Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione 
tali da alterare l'originaria destinazione del bene e tali da incidere 
in modo rilevante sull'interesse di tutti i condomini.


Riferimenti Giurisprudenziali
1) Cass. Civ. Sez. II, 19.06.2000 n. 8292
2) Cass. Civ., Sez II, 22.06.1995, n. 7077
3) Cass. Civ., Sez II, 13.07.1996, n. 6359
4) Cass. Civ., Sez II, 23.12.1992, n. 13655
5) Cass. Civ., Sez II, 19.11.1992, n. 12375
6) Cass. Civ., Sez II, 04.06.1993, n. 6231
7) Cass. Civ., Sez II, 08.09.1986, n. 5458
8) Cass. Civ., Sez II, 26.01.2000, n. 855
9) Cass. Civ., Sez II, 25.03.2004, n. 5975

Riferimenti Normativi
1) Articolo 1117 codice civile (R.D. 16.03.1942, n. 262)
2) Articolo 1121 codice civile (R.D. 16.03.1942, n. 262)
3) Articolo 1123 codice civile (R.D. 16.03.1942, n. 262)
4) Articolo 1125 codice civile (R.D. 16.03.1942, n. 262)
5) Articolo 1135 codice civile (R.D. 16.03.1942, n. 262)
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