[Condominio] Digest di Condominio, Volume 23, Numero 17

Mar 9 Gen 2007 19:19:48 CET

----- Original Message ----- 
From: <condominio-request a condominio.com>
To: <condominio a condominio.com>
Sent: Saturday, January 06, 2007 9:11 PM
Subject: Digest di Condominio, Volume 23, Numero 17

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Argomenti del Giorno:

   1. Ripartizione spese. (ExpertCasa)
   2. Re: Ripartizione spese. (Beppe)
   3. R:  Ripartizione spese. (northwind1958 a tiscali.it)
   4. Re: R:  Ripartizione spese. (Beppe)
   5. R:  R:  Ripartizione spese. (northwind1958 a tiscali.it)

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Message: 1
Date: Fri, 5 Jan 2007 17:28:32 +0100
From: "ExpertCasa" <info a expertcasa.it>
Subject: [Condominio] Ripartizione spese.
To: "L'assemblea dei condmmini di Condominio.com"
<condominio a condominio.com>
Message-ID: <006901c730e6$8ac31300$6501a8c0 a francesca>
Content-Type: text/plain; charset="iso-8859-1"

Cari colleghi ho un quesito da proporvi:

- Un condominio intende adottare un criterio di ripartizione differente da
quello indicato nelle tabelle millesimali predisposte dal costruttore.
Ho spiegato ai miei condomini che è necessario fare una apposita
convenzione, ovvero un nuovo contratto firmato dai partecipanti al
condominio o anche una delibera assembleare assunta all'unanimità dei
partecipanti.
Ma successivamente mi sono venuti dei dubbi: -   l'unanimità assembleare si
manifesta anche con la partecipazione di almeno un rappresentante per ogni
unità immobiliare.
Giusto?
Ma gli eventuali comproprietari di singole unità, non devono firmare anche
loro ?

Si o No? ... mi date qualche riferimento della giurisprudenza?

Grazie. Ho assemblea Martedì prossimo.
Ciao.
Francesca.
-------------- parte successiva --------------
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URL:
http://www.condominio.com/pipermail/condominio/attachments/20070105/e500c964/attachment-0001.html

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Message: 2
Date: Fri, 05 Jan 2007 10:11:06 -0800
From: "Beppe" <condominio a fastmail.fm>
Subject: Re: [Condominio] Ripartizione spese.
To: "L'assemblea dei condmmini di Condominio.com"
<condominio a condominio.com>
Message-ID: <1168020666.26174.283315481 a webmail.messagingengine.com>
Content-Type: text/plain; charset="iso-8859-1"

A differenza del pensiero di molti "informati", la Cassazione ha
ribadito più volte che la ripartizione delle spese, anche se trascritta
in un regolamento contrattuale, può (potrebbe) essere modificata "a
maggioranza".
Basta leggere ed informarsi.
Mi dispiace citare sempre il "solito sito", daltronde migliaia di
sentenze di Cassazione riguardanti il condominio sono lì da leggere,
quando il Codice non aiuta dobbiamo farci aiutare dai riferimenti
giurisprudenziali, come in questa pagina:

http://www.condomini.altervista.org/RegolContratt.htm

Ciao  Beppe

> Cari colleghi ho un quesito da proporvi:
>
> - Un condominio intende adottare un criterio di ripartizione differente
> da quello indicato nelle tabelle millesimali predisposte dal costruttore.
> Ho spiegato ai miei condomini che è necessario fare una apposita
> convenzione, ovvero un nuovo contratto firmato dai partecipanti al
> condominio o anche una delibera assembleare assunta all'unanimità dei
> partecipanti.
> Ma successivamente mi sono venuti dei dubbi: -   l'unanimità assembleare
> si manifesta anche con la partecipazione di almeno un rappresentante per
> ogni unità immobiliare.
> Giusto?
> Ma gli eventuali comproprietari di singole unità, non devono firmare
> anche loro ?
>
> Si o No? ... mi date qualche riferimento della giurisprudenza?
>
> Grazie. Ho assemblea Martedì prossimo.
> Ciao.
> Francesca.

-- 
  Beppe
  condominio a fastmail.fm

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Message: 3
Date: Sat, 6 Jan 2007 11:27:31 +0100
From: <northwind1958 a tiscali.it>
Subject: [Condominio] R:  Ripartizione spese.
To: "'L'assemblea dei condmmini di Condominio.com'"
<condominio a condominio.com>
Message-ID:
<!&!AAAAAAAAAAAYAAAAAAAAAPMovceqsX9GtRozPkGu2RPCgAAAEAAAAH48iDBMgJVEpIazRMPa
yMoBAAAAAA==@tiscali.it>

Content-Type: text/plain; charset="iso-8859-1"

Premesso che il sito di Beppe é sicuramente comodo ed apprezzabile,
soprattutto considerato che é gratuito, ma é bene tenere sempre in mente che
in Italia a differenza dei sistemi giuridici anglosassoni le sentenze, di
qualsiasi natura essi siano e da qualsiasi istanza emessa, NON fanno legge
ne creano precedenti. (In Italia solo il Parlamento é autorizzato a
legiferare)
Quindi tutte le sentenze vanno prese con le pinze ed al massimo, possono
dare un vago indirizzo, quando esse sono uniformi sia nel tempo che nelle
risposte, cosa di regola alquanto rara. Infatti spesso anche la Cassazione
si contraddice, soprattutto per quanto riguarda il condominio, dove esistono
addirittura sentenze emesse nello stesso giorno da due Sezioni diverse
inerenti due cause simili, con esito diametralmente opposto.

Inoltre, le sentenze vanno lette sempre in maniera integrale, perché spesso
basta un "non nulla" per far si che tale sentenza non sia applicabile al
proprio caso, al di fuori del non trascurabile fatto che una sentenza va
interpretata, cosa non facile e ben diverso dal leggerla, e che ben pochi
sono capaci di fare. D'altronde se fosse così facile non servirebbe che per
diventare avvocati bisogna studiare anni e anni e fare praticantato ecc...
anzi non servirebbero nemmeno gli avvocati.

E la risposta di Beppe ne é un caso palese, infatti cita delle sentenze
senza appunto saperle interpretare, dando così una risposta pacificamente
errata.

Infatti i Criteri di Riparto delle Spese, non rientrano tra le cosiddette
Norme Regolamentari, per le quali ALCUNE sentenze della Cassazione hanno
sentenziato che anche in Regolamenti Contrattuali, potrebbero essere
modificate a maggioranza qualificata (ho scritto: alcune sentenze, perché ne
esistono anche almeno altrettante di risposta diametralmente opposta)

Con Norme Regolamentari s'intendono quei articoli del Regolamento che, come
dice il nome stesso, regolano l'uso dei servizi condominiali, per esempio la
durata di apertura della piscina, l'uso delle aree verdi comuni, ecc.

Ma i Criteri di Riparto (anche dette comunemente Tabelle Millesimali)
rientrano tra i cosiddetti Diritti Reali, che in nessun caso possono essere
modificati a maggioranza, ma vanno sempre ed esclusivamente approvati
all'unanimità ed in presenza di TUTTI i condòmini che compongono il
condominio. In caso di approvazione di criteri di riparto soltanto da una
parte dei condòmini, tali criteri sarebbero vincolanti soltanto per coloro
che le hanno approvate, mentre tutti coloro che hanno votato contro o non
erano presenti potrebbero bellamente fregarsene.
D'altronde non potrebbe essere altrimenti, non serve una sentenza basta
applicare un pò di buon senso per capire che non é possibile che qualcuno
deliberi su chi deve pagare quanto ... pensate un pò se in un condominio la
maggioranza dei condòmini deliberasse di auto-esentarsi dalle spese
condominiali ponendole a carico esclusivo o anche solo parziale della
minoranza assente o contraria ...

Comunque la domanda di Francesca era tutt'altra, perché già giustamente
prevede l'unanimità dei condòmini, ponendo però la domanda sui eventuali
coproprietari pro indiviso delle unità condominiali.
E qui la questione si fà un pò spinosa, infatti le sentenze aiutano poco o
nulla visto che le risposte sono di tutto ed il contrario di tutto.
Personalmente ritengo, visto che sono coinvolti Diritti Reali, che sarebbe
sicuramente meglio almeno inviare la raccomandata a tutti i coproprietari
singolarmente, spiegando bene cosa s'intende deliberare, e magari chiedendo
specificamente che forniscano specifica delega a chi li rappresenterà in
assemblea qualora decidessero di non essere personalmente presenti.
Infatti il problema si porrebbe soltanto in merito a coloro che NON sono
presenti in assemblea. Gli altri presenti potrebbero manifestare la loro
contrarietà immediatamente nel qual caso si seguirebbe le procedure previste
dal CC in merito, mentre per coloro che non sono presenti il problema
potrebbe nascere quando ne vengono a conoscenza, anche a mesi di distanza
..., problema che come detto é risolvibile informando tutti preventivamente,
nel qual caso difficilmente qualche giudice interverrebbe a loro favore.
(ho scritto difficilmente perché con i Tribunali Italiani non si può MAI
sapere come và a finire)

Saluti e Auguri di Buona Befana

Christian

-----Messaggio originale-----
 Oggetto: Re: [Condominio] Ripartizione spese.

.... la Cassazione ha ribadito più volte che la ripartizione delle spese,
anche se trascritta in un regolamento contrattuale, può (potrebbe) essere
modificata "a maggioranza".

Ciao  Beppe

-----Messaggio originale-----
Oggetto: Re: [Condominio] Ripartizione spese.

.... Ma gli eventuali comproprietari di singole unità, non devono firmare
anche loro ?
Ciao.
Francesca.

-- 
  Beppe
  condominio a fastmail.fm

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Message: 4
Date: Sat, 06 Jan 2007 07:33:47 -0800
From: "Beppe" <condominio a fastmail.fm>
Subject: Re: [Condominio] R:  Ripartizione spese.
To: northwind1958 a tiscali.it, "L'assemblea dei condmmini di
Condominio.com" <condominio a condominio.com>
Message-ID: <1168097627.22023.283424247 a webmail.messagingengine.com>
Content-Type: text/plain; charset="iso-8859-1"

Ottimo il tuo intervento Christian.
Tutte le sentenze condominiali sul mio sito e la maggior parte di quelle
che ho nell'archivio personale (oltre 5.500) sono state da me lette nel
testo integrale per controllare che il "sunto" fosse coerente con il
dispositivo.
Nel caso in esame, la sentenza fa un "chiaro" riferimento alla
possibilità di approvazione "a maggioranza" solo per le clausole di
natura "regolamentare".

La tua frase:
> E la risposta di Beppe ne é un caso palese, infatti cita delle sentenze
> senza appunto saperle interpretare, dando così una risposta pacificamente
> errata.
Dimostra una visione quantomeno "superficiale" e soprattutto molto
"personale" delle problematiche condominiali.

Leggendo qualsiasi ricorso di qualsiasi avvocato noterai che nel teso si
fa "sempre" riferimento a sentenze (di cassazione) gia emesse in
materia.
Secondo te, perchè ciò viene fatto?
Perchè quando il Codice non viene in aiuto, si deve forzatamente fare
riferimento alla giurisprudenza in essere?

Le tue frasi: "le Sentenze non sono dispositivi di legge" le conosciamo
molto bene (e le condividiamo, almeno noi addetti ai lavori), non è
proprio il caso di ribadirle costantemente.

A chi chiede consiglio è meglio fornire un riferimento, anche solo
giurisprudenziale se il Codice non aiuta, che fornire "personali
interpretazioni".

Quando l'interlocutore è vicino ormai al contenzioso giudiziario, sarà
più verosimile che ribatta alle contestazioni con riferimenti dettati
dai giudici della Suprema Corte che non con la solita frase "trita e
ritrita": me l'ha detto Beppe, me l'ha detto Christian.

Ciao a tutti.
Beppe

> Premesso che il sito di Beppe é sicuramente comodo ed apprezzabile,
> soprattutto considerato che é gratuito, ma é bene tenere sempre in mente
> che
> in Italia a differenza dei sistemi giuridici anglosassoni le sentenze, di
> qualsiasi natura essi siano e da qualsiasi istanza emessa, NON fanno
> legge
> ne creano precedenti. (In Italia solo il Parlamento é autorizzato a
> legiferare)
> Quindi tutte le sentenze vanno prese con le pinze ed al massimo, possono
> dare un vago indirizzo, quando esse sono uniformi sia nel tempo che nelle
> risposte, cosa di regola alquanto rara. Infatti spesso anche la
> Cassazione
> si contraddice, soprattutto per quanto riguarda il condominio, dove
> esistono
> addirittura sentenze emesse nello stesso giorno da due Sezioni diverse
> inerenti due cause simili, con esito diametralmente opposto.
>
> Inoltre, le sentenze vanno lette sempre in maniera integrale, perché
> spesso
> basta un "non nulla" per far si che tale sentenza non sia applicabile al
> proprio caso, al di fuori del non trascurabile fatto che una sentenza va
> interpretata, cosa non facile e ben diverso dal leggerla, e che ben pochi
> sono capaci di fare. D'altronde se fosse così facile non servirebbe che
> per
> diventare avvocati bisogna studiare anni e anni e fare praticantato
> ecc...
> anzi non servirebbero nemmeno gli avvocati.
>
> E la risposta di Beppe ne é un caso palese, infatti cita delle sentenze
> senza appunto saperle interpretare, dando così una risposta pacificamente
> errata.
>
> Infatti i Criteri di Riparto delle Spese, non rientrano tra le cosiddette
> Norme Regolamentari, per le quali ALCUNE sentenze della Cassazione hanno
> sentenziato che anche in Regolamenti Contrattuali, potrebbero essere
> modificate a maggioranza qualificata (ho scritto: alcune sentenze, perché
> ne
> esistono anche almeno altrettante di risposta diametralmente opposta)
>
> Con Norme Regolamentari s'intendono quei articoli del Regolamento che,
> come
> dice il nome stesso, regolano l'uso dei servizi condominiali, per esempio
> la
> durata di apertura della piscina, l'uso delle aree verdi comuni, ecc.
>
> Ma i Criteri di Riparto (anche dette comunemente Tabelle Millesimali)
> rientrano tra i cosiddetti Diritti Reali, che in nessun caso possono
> essere
> modificati a maggioranza, ma vanno sempre ed esclusivamente approvati
> all'unanimità ed in presenza di TUTTI i condòmini che compongono il
> condominio. In caso di approvazione di criteri di riparto soltanto da una
> parte dei condòmini, tali criteri sarebbero vincolanti soltanto per
> coloro
> che le hanno approvate, mentre tutti coloro che hanno votato contro o non
> erano presenti potrebbero bellamente fregarsene.
> D'altronde non potrebbe essere altrimenti, non serve una sentenza basta
> applicare un pò di buon senso per capire che non é possibile che qualcuno
> deliberi su chi deve pagare quanto ... pensate un pò se in un condominio
> la
> maggioranza dei condòmini deliberasse di auto-esentarsi dalle spese
> condominiali ponendole a carico esclusivo o anche solo parziale della
> minoranza assente o contraria ...
>
> Comunque la domanda di Francesca era tutt'altra, perché già giustamente
> prevede l'unanimità dei condòmini, ponendo però la domanda sui eventuali
> coproprietari pro indiviso delle unità condominiali.
> E qui la questione si fà un pò spinosa, infatti le sentenze aiutano poco
> o
> nulla visto che le risposte sono di tutto ed il contrario di tutto.
> Personalmente ritengo, visto che sono coinvolti Diritti Reali, che
> sarebbe
> sicuramente meglio almeno inviare la raccomandata a tutti i coproprietari
> singolarmente, spiegando bene cosa s'intende deliberare, e magari
> chiedendo
> specificamente che forniscano specifica delega a chi li rappresenterà in
> assemblea qualora decidessero di non essere personalmente presenti.
> Infatti il problema si porrebbe soltanto in merito a coloro che NON sono
> presenti in assemblea. Gli altri presenti potrebbero manifestare la loro
> contrarietà immediatamente nel qual caso si seguirebbe le procedure
> previste
> dal CC in merito, mentre per coloro che non sono presenti il problema
> potrebbe nascere quando ne vengono a conoscenza, anche a mesi di distanza
> ..., problema che come detto é risolvibile informando tutti
> preventivamente,
> nel qual caso difficilmente qualche giudice interverrebbe a loro favore.
> (ho scritto difficilmente perché con i Tribunali Italiani non si può MAI
> sapere come và a finire)
>
> Saluti e Auguri di Buona Befana
>
> Christian
>
>
> -----Messaggio originale-----
>  Oggetto: Re: [Condominio] Ripartizione spese.
>
> .... la Cassazione ha ribadito più volte che la ripartizione delle spese,
> anche se trascritta in un regolamento contrattuale, può (potrebbe) essere
> modificata "a maggioranza".
>
> Ciao  Beppe
>
>
> -----Messaggio originale-----
> Oggetto: Re: [Condominio] Ripartizione spese.
>
> .... Ma gli eventuali comproprietari di singole unità, non devono firmare
> anche loro ?
> Ciao.
> Francesca.
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Message: 5
Date: Sat, 6 Jan 2007 19:03:23 +0100
From: <northwind1958 a tiscali.it>
Subject: [Condominio] R:  R:  Ripartizione spese.
To: "'L'assemblea dei condmmini di Condominio.com'"
<condominio a condominio.com>
Message-ID:
<!&!AAAAAAAAAAAYAAAAAAAAAPMovceqsX9GtRozPkGu2RPCgAAAEAAAAL60ijYAtCNHl9YVMvjF
qUcBAAAAAA==@tiscali.it>

Content-Type: text/plain; charset="iso-8859-1"

Beppe io sò che Tu sei un ottimo e bravo amministratore, molto preparato
sulla materia. Non ho nemmeno difficoltà ad ammettere che il Tuo sito abbia
un poderoso numero di sentenze e che possa essere un valido aiuto per chi
opera professionalmente nel settore (anche se resto della mia opinione che
sia poco corretto fare pubblicità al proprio sito sostanzialmente
concorrente al sito sul quale stai scrivendo. Se ci tieni tanto alle
sentenze allora perché al posto di fare continui riferimenti al TUO sito non
fai un bel gesto elegante ed invii l'intero archivio alla sezione Leggi e
Sentenze di chi ci stà ospitando: www.condominio.com
<http://www.condominio.com/> )

Comunque tornando alla Tua replica, come detto sopra so che sei bravo e
preparato, ma ciò non di meno ho notato che spesso la fretta Ti é cattiva
consigliera, perché spesso rispondi con interventi il cui contenuto é
perfetto, ma che non é in nessuna relazione con il quesito posto. Come anche
stavolta, dove hai risposto con delle sentenze che nulla o poco hanno a che
vedere con quanto chiesto da Francesca. Quindi l'accusa di superficialità da
parte Tua mi pare un pò inopportuna, visto che ho corretto soltanto una Tua
affermazione, cito testualmente "... la Cassazione ha ribadito più volte
(????) che la ripartizione delle spese, anche se trascritta in un
regolamento contrattuale, può (potrebbe) essere modificata a maggioranza"
affermazione che é pacificamente errata, anche perché la Cassazione una tale
sentenza non l'ha mai emessa.

Resta inoltre il fatto che se uno é vicino ad una causa, si rivolgerà
necessariamente ad un legale, anche perché siamo in Italia ove (con
eccezione del Giudice di Pace) non é possibile difendersi da soli, e quindi
il suo legale, se lo ritiene utile saprà senz'altro trovare ed utilizzare le
eventuali sentenze precedenti (pagano migliaia di Euro per accedere alle
Banche Dati Giuridiche).Inoltre secondo me guardi un pò troppo i telefilm
legali americani, perché posso garantirTi che pochissimi avvocati (e sulla
ML scrivono non pochi avvocati che Te lo potranno confermare) citano
sentenze della Cassazione davanti alle corti minori perché i giudici dei
Tribunali Ordinari ma anche delle Corti d'Appello amano molto poco sentirsi
sbandierare le sentenze della Cassazione, e modestamente parlo per
esperienza visto che a tutt'oggi fungo da consulente o CTU per questioni
condominiali per parecchi Tribunali e alcune Corti d'Appello.

Per quanto attiene poi la frase "le Sentenze non sono dispositivi di legge"
non é ne una mia opinione ne farina del mio sacco, ma é la prima cosa che Ti
insegnano se studi giurisprudenza in Italia. Per quanto poi riguarda le
opinioni, tutte le opinioni sono personali, anche le sentenze della
Cassazione sono opinioni personali soltanto sono espresse da giudici, che
sempre uomini sono. E le mie opinioni o tesi contano esattamente come le
opinioni di chiunque altro, giudici compresi, anzi, visto che parecchi
Tribunali mi pagano anche per ascoltarle, mi viene il dubbio che forse
contano anche parecchio di più di quanto non sembri, soprattutto quando nei
disposti di sentenza mi trovo a leggere la motivazione trascritta parola per
parola dalla mia relazione.

Ciò non di meno ho imparato che l'uso di sentenze emesse é da prendere con
molta anzi moltissima cautela, e che in Italia l'esito di una causa é quasi
sempre una specie di roulette, che dipende molto più spesso da fatti
estranei alla causa come per esempio se il Tuo avvocato é simpatico o meno
al giudice, o se il giudice vive in una villetta o in un condominio, o se ha
la luna storta o poco voglia di lavorare, se é un giudice uomo e Tu sei una
bella donna o é un giudice donna e il giorno prima ci hai giocato a tennis
.... Come detto nemmeno la Cassazione é unanime, anzi ..., e visto che hai
tutte queste sentenze e che, come dici, Te le sei anche lette tutte
integralmente, dovresti essere il primo a sapere che per ogni sentenza che
afferma una cosa ce n'é almeno una che dice l'esatto contrario.

Come detto sopra, so che sei un bravo ed esperto del settore e che nel Tuo
mestiere sai muoverti sicuramente molto bene, come molti altri che scrivono
e leggono su questa ML che sono amministratori professionisti o comunque del
settore, e quindi queste cose le sanno bene, ma molti altri che seguono
questa ML magari da poco e che pongono domande, sono semplici condòmini o
amministratori alle prime armi, che non hanno ne l'esperienza ne la capacità
d'interpretare correttamente le sentenze, e farne un uso ragionevole,
prendendole per quello che nella maggior parte dei casi sono: opinioni
temporanee e riferibili a casi specifici.

Per cui é sempre meglio e più corretto, spiegare bene che le sentenze CERTE
VOLTE possono dare indicazioni, MA NON SONO NE LA SOLUZIONE NE UNA GARANZIA
di avere o meno ragione, e che quasi sempre per ogni sentenza che dice una
cosa ce n'é almeno una che dice il contrario.

Lasciamo il mestiere di avvocato agli avvocati, magari esprimiamoli le
nostre opinioni e ragionamenti, che se sono buoni, sicuramente verranno
adottate anche da loro, e se hai fortuna magari anche dal giudice.

Saluti

Christian

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Fine di Digest di Condominio, Volume 23, Numero 17
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