[Condominio] Deleghe ..... Cerchiamo di capire di cosa stiamo parlando !!

Dom 9 Mar 2008 14:31:53 CET

Ciao

 Non capisco se  io ho un notevolissimo disagio nella comprensione dei quesiti, per scarsa capacità di elaborazione dei processi associativi, o voi avete scarse capacità sintetiche migrando in problematiche non attinenti con il quesito iniziale, cercando di consigliare soluzioni del "dopo" senza aver prima ne approfondito ne definito il "prima".
Allora per cercare di capire quanto postato (evitando affermazioni che avrebbe potuto postare mia figlia).

Quesito iniziale:

> All'ultima assemblea però un condomino si e' opposto
> a questa delega facendola annullare o minacciando di
> richiedere la nullita' dell'assemblea stessa.
> Pone a motivazione: la delega deve essere firmata da
> tutti gli eredi e non da uno a nome di tutti.
> Che ne pensate? Che soluzione potete suggerirmi dal
> momento che sussiste l'impossibilita' che tutti gli
> eredi possano firmare.?
> Grazie ed un saluto a tutti.

Risposta di Mario 

Secondo il mio modo di vedere il condomino ... più diligente ... al fine di
poter amministrare il bene immobile oggetto di (copiosa) comunione deve fare
una sola cosa :
farsi nominare procuratore generale mediante procura redatta da ... notaio
(ovviamente) con potere , a sua volta , di poter conferire delega a terzi
per la partecipazione alle assembee

Rispetto il tuo modo di vedere ma non lo condivido, ritenendolo eccessivo e superfluo.

Risposta:

1) la delega può anche essere verbale mi firmi il registro presenze sotto 
delegato
2) Il condomino non ha nessun potere per rifiutare la delega
3) Cassazione civ. sez. II  n. 8116 27/07/1999 alla quale aggiungo quella più recente Cass. civ. sez. II 27/03/2003 n. 4531 

le risposte sono state invece date su altro problema: come mai non sono 
stati invitati tutti i comproprietari e come è possibile sapere le loro 
generalità.
che comunque non incide sul quesito.......il condomino non avrebbe potuto 
invalidare l'assemblea se il problema non lo riguarda personalmente e 
ribadisco la contraddizione tra il presidente che deve verificare che tutti 
i condomini sono stati invitati.... e le varie sentenze che stabiliscono la 
presunzione della convocazione ..che può essere anche verbale...e su questo 
possiamo anche menarcela, ma la contestazione del condomino non era in 
merito alla mancata convocazione di tutti i comproprietari...ma alla delega.
Se a domanda semplice ...risposta semplice si eviterebbe di perdersi nei 
meandri del Condominio

Qui già esuli dal quesito.

Ciò per l'ovvia ragione che le deliberazioni che vengono assunte in
assemblea producono ... obbligazioni ... a carico dei singoli condomini e,
quindi, a carico della pluralità dei coeredi ( si pensi soprattutto quanto
bisogna fare opera di manutenzione straordinaria di alcune centinaia di
migliaia di euro ) .

E' appena il caso di aggiungere che la omessa convocazione di ogni singolo
coerede da la possibilità a ciascuno di loro di poter impugnare le
deliberazioni sino ad ora adottate e ciò nel termine di gg. 30 ( ai sensi
dell'art. 1137 c.c. ) dalla comunicazione .

Quindi sarebbe il caso di attivarsi per ... sanare eventuali .... carenze
mediante la trasmissione dei verbali proprio per far decorrere il termine di
gg. 30 ( vertendosi in tema di annullabilità e non di nullità ... grazie
all'ultimo diverso indirizzo della cassazione ) .

Il punto tre potrebbe riguardare la mancata convocazione dei proprietari noti !!

Comunque..... cosa trattata, mi sembra proprio con te riguardo convocazione e delega ... ritorniamo al concetto di presunzione della convocazione, visto che volete menarvela 
cass. civ. sez. II 18/02/2000 n.1830

Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o di una porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza.

* Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1999, n. 8116, Rossetto c. Cond. V. Catilina 2, Anzio.

Ma tornando ai comproprietari sconosciuti ................

In caso di successione nella proprietà di un'unità condominiale, resta onere dell'avente causa dell'unità stessa assumere le iniziative per far conoscere (notificando o, almeno, comunicando) all'amministratore di essere il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari. Conseguentemente, deve ritenersi assolto l'obbligo di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, laddove l'avviso stesso sia stato dall'amministratore indirizzato all'ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, poco importando se poi la persona che ha ritirato la convocazione presso il domicilio del de cuius non l'abbia fatta pervenire all'abitazione degli eredi.

* Trib. civ. Nocera Inferiore, 7 maggio 2003, n. 449, Tortora L. ed altro c. Cond. Bifora Catalana in Angri.

A riguardo inoltre :

Cass. civ. sez. II 29/05/1998 n.5307
Cass. civ. sez. II 04/02/1999 n.985

Cass. civ. sez. II, 29.05.1998 n. 5307 

3.3. Il terzo motivo non ha pregio.
L'acquirente di un appartamento di un edificio condominiale non può pretendere di essere considerato tale dal condominio e dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali finché non abbia notificato o, almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l'avvenuto passaggio di proprietà (vedi anche : Cass., 18 febbraio 1980, n. 1176).

Cass. civ. sez. II, 04.02.1999 n. 985 

Tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell'assemblea, pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unità immobiliari di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell'acquirente dell'unità assumere iniziative, magari anche con l'alienante, per far conoscere all'amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari. 

Nondimeno, quando si verificano mutamenti nella titolarità delle unità immobiliari condominiali, l'acquirente, per legittimarsi di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, deve adottare, da solo o insieme con l'alienante, iniziative idonee a rendere noto al condominio detto mutamento di titolarità, senza di che, e fin quando ciò non avvenga, resta legittimato a partecipare alle assemblee condominiali, ed a queste deve essere dunque invitato, l'alienante (vedi sentenza 14 marzo 1987, n. 2658); nessuna norma stabilisce infatti che l'amministratore condominiale, prima di convocare una assemblea, debba verificare presso la conservatoria dei Registri Immobiliari la qualità di condomini di coloro che deve invitare.

Orbene, dalla sentenza impugnata e dal ricorso risulta che Lidia Rossetto, nel giudizio di merito, ha allegato la incompleta convocazione dei condomini per l'assemblea che poi adottò le deliberazioni contestate, senza ulteriori specificazioni.
In difetto di queste ultime, la Corte territoriale, in ossequio ai principi innanzi richiamati, ha correttamente disatteso la tesi di Lidia Rossetto, osservando che il condominio ha dimostrato documentalmente la convocazione di tutti i condomini, ossia di tutti coloro che tali risultavano essere al condominio (vedi sentenza 12 giugno 1997, n. 5267).
Solo con il ricorso introduttivo del giudizio di legittimità Lidia Rossetto ha indicato chi sono i condomini che a suo dire non sono stati convocati, senza peraltro specificare se ed in qual modo il condominio è stato messo a parte di tale loro acquisita qualità.
In conclusione con il ricorso introduttivo del giudizio di legittimità la ricorrente allega fatti (la qualità di condomini dei tre soggetti indicati) che non risulta abbia allegato nel giudizio di merito; per giunta fatti non decisivi, dal momento che, come si è appena osservato, non è sufficiente, per aver diritto alla convocazione assembleare, essere condomini, ma è necessario che tale qualità risulti al condominio.

NON MI SEMBRA SIANO CONTEMPLATE PARTICOLARI MODALITÀ DI ACCERTAMENTO COME ELEMENTO "PROBATORIO"  DEL COSTO DI MIGLIAIA DI EURO DA DOVER RICHIEDERE L' AVVALLO DELL' ASSEMBLEA, PER EVITARE DELIBERE ANNULLABILI; FUSTIGAZIONI E LAPIDAZIONI

Va inoltre considerato:

In caso di successione nella proprietà di un'unità condominiale, resta onere dell'avente causa dell'unità stessa assumere le iniziative per far conoscere (notificando o, almeno, comunicando) all'amministratore di essere il nuovo proprietario, non avendo questi l'obbligo di verificare i registri immobiliari. Conseguentemente, deve ritenersi assolto l'obbligo di comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, laddove l'avviso stesso sia stato dall'amministratore indirizzato all'ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, poco importando se poi la persona che ha ritirato la convocazione presso il domicilio del de cuius non l'abbia fatta pervenire all'abitazione degli eredi.

* Trib. civ. Nocera Inferiore, 7 maggio 2003, n. 449, Tortora L. ed altro c. Cond. Bifora Catalana in Angri.

ALMENO........ FIN QUI CI SONO ARRIVATO SPERO........!!

comunque per eccesso di zelo e responsabilità, avevo scritto di richiedere i comproprietari con a/r al delegato partecipante all'assemblea e andando oltre fare visura catastale,
volendo considerare:

Cassazione civile  sez. II 29/11/2000 n. 15283

in questa si stabiliva per la prima volta che l'amministratore è tenuto a indagine per rintracciare i condomini non piu presenti al precedente recapito per inoltrare a tutti l'avviso di convocazione.
Per motivi di priorità logica occorre esaminare anzitutto il secondo motivo del ricorso incidentale, che risulta fondato. 
La corte di appello, infatti, ha ritenuto di potere superare la questione sollevata dagli attuali ricorrenti incidentali relativamente alla omessa convocazione di alcuni condomini per l'assemblea di cui trattasi, limitandosi a rilevare testualmente: "non pare che sotto il profilo della regolare convocazione dovesse procedersi ad indagini al fine di reperire gli indirizzi dei condomini che avessero mutato residenza senza comunicare il nuovo recapito". Così argomentando, tuttavia, il giudice di appello ha anzitutto enunciato un principio erroneo, ritenendo che l'amministratore non sia tenuto ad operare neppure una sia pur minima ricerca dei condomini che, trasferitisi in località diversa da quella ove risiedevano precedentemente, non abbiano provveduto a comunicare il nuovo indirizzo. Infatti, come tutti gli incarichi, anche quello di amministratore di un condominio deve essere svolto con l'ordinaria diligenza, e ciò presuppone certamente che, in situazioni come quella di cui trattasi, l'amministratore faccia quanto meno dei tentativi per rintracciare i condomini non più presenti nel precedente recapito, per esempio raccogliendo informazioni dagli altri condomini abitanti nella stessa città, o eventualmente legati da rapporti di amicizia o parentela con coloro che hanno mutato residenza. Inoltre, a parte questa considerazione, la motivazione della sentenza sul punto risulta del tutto carente, non avendo la corte di merito spiegato in che modo era risultato provato che i condomini non convocati per l'assemblea condominiale in questione fossero risultati non più reperibili all'indirizzo inizialmente fornito all'amministrazione condominiale. 

Faccio comunque notare che il  riferimento è a proprietari di cui l'Amministratore è già a conoscenza e non di sconosciuti.

Stiamo parlando di convocazione e delega e relativi accertamenti non ingiunzioni, vendite e varie, evitiamo sofismi e soprattutto nelle risposte ai quesiti di confondere capre e cavoli.

Forse sono ancora rimasto a "prima"  e voi siete andati a "dopo"  ma non mi piace scrivere per leggermi come fanciullescamente  fà qualcuno, credo dalle risposte date che sovente si passa al "dopo" con l'errata  presunzione di aver compreso ed assimilato il "prima".

Dimenticavo...... a Roma è prassi consolidata richiedere all'amministratore prima del rogito una liberatoria per le spese condominiali pregresse e di tutti i sospesi, tutte le agenzie immobiliari lo fanno già da qualche anno, (non solo le agenzie)................ sapere i nuovi proprietari non rimane un grande problema, con solerzia inviano dati personali e atto...... ma..... posto che vai usanze che trovi !!!! 

Ho voluto usare degli eufemismi per alcune affermazioni.

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                                                                                                                                                                                                                                                                               Rosso

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