L’inquilino, o conduttore, rappresenta una figura di congiunzione nel mondo condominiale. Spesso ci si pone il dubbio su quale sia il suo ruolo all’interno del condominio, a quali diritti si possa appellare e a quali doveri debba rispondere. È l’anello di congiunzione tra unità immobiliare, proprietario e amministratore, è il custode della cosa locata. È il primo a poter dare comunicazioni su eventuali malfunzionamenti e gode dei servizi ordinari condominiali. A fronte di quanto detto la sua partecipazione e il suo contributo all’assemblea e alle spese è, a volte, controversa. Vediamo insieme come la normativa prende in considerazione le diverse questioni e posizioni che si possono porre riguardo inquilino ed assemblea condominiale.
L’inquilino ha diritto di partecipare all’assemblea e diritto di voto?
Riferimento normativo: Legge 392/1978 – Art. 10
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. […]
La normativa è chiara, e poco spazio lascia ad interpretazioni. L’inquilino ha diritto di partecipare e votare nel corso dell’assemblea condominiale. Riscaldamento e condizionamento d’aria sono i soli argomenti su cui l’inquilino ha diritto di deliberare. Sulle altre spese, alle quali è comunque tenuto a contribuire economicamente (pulizia scale, giardinaggio ecc.) ha diritto di parola e di esprimere un’opinione in assemblea, ma non di voto.
Chi convoca l’inquilino all’assemblea?
Riferimento normativo: Cassazione sentenza n. 4802/1992
L’amministratore deve convocare il proprietario ed è compito del locatore convocare a sua volta il conduttore. Il senso che il Legislatore vuole dare a queste indicazioni è che il condominio ha un rapporto diretto con il proprietario, non ha nulla a che vedere con la locazione dell’immobile. Ogni resoconto pertanto viene gestito attraverso il proprietario. A questo punto ci chiediamo: se il proprietario non convoca il conduttore, quest’ultimo può impugnare una delibera? Lo stesso motivo che non impone la convocazione diretta al conduttore spinge il Legislatore ad escludere in linea generale la possibilità al conduttore di impugnare una delibera per la quale, pur avendo diritto di voto, non è stato convocato in quanto come sopra detto il condominio è estraneo al rapporto locatizio.(*)
(*) la possibilità di impugnare una delibera da parte dell’inquilino è tutt’ora in alcuni punti controversa in quanto vi sono orientamenti giurisprudenziali contrastanti tra loro. In linea generale il Legislatore dà la possibilità all’inquilino di rivalersi sul proprietario qualora non abbia adempiuto al dovere di convocarlo. D’altro canto vi sono orientamenti che danno adito al conduttore di impugnare le delibere inerenti le spese per le quali ha diritto di voto.