GLI ADEMPIMENTI OBBLIGATORI.
Sono trascorsi più di 20 anni da quando il condominio, con la legge n. 449/97, è diventato sostituto d’imposta; si trattò di una vera e propria rivoluzione nella gestione dei condomini che, di fatto, introdusse maggiori obblighi e responsabilità a carico dell’amministratore.
In questa sezione approfondiamo i principali adempimenti obbligatori in materia fiscale, alla luce delle modifiche e degli aggiornamenti che la normativa ha subito.
Il codice fiscale del condominio
Le ritenute alla fonte
La dichiarazione dei sostituti d’imposta
La comunicazione all’Anagrafe Tributaria delle spese di ristrutturazione edilizia
La comunicazione all’ENEA degli interventi di riqualificazione energetica
I redditi degli immobili condominiali
IL CODICE FISCALE DEL CONDOMINIO
Si tratta di un codice numerico che identifica il condominio ai fini fiscali; l’amministratore deve richiederne l’attribuzione presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Anche il supercondominio o il condominio parziale devono dotarsi del codice fiscale qualora sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale.
Ai fini della richiesta di attribuzione del codice fiscale, è necessario produrre la seguente documentazione:
- il modello AA5/6, disponibile sul sito dell’AdE, debitamente compilato e sottoscritto dall’amministratore;
- la fotocopia del documento di riconoscimento dell’amministratore;
- la fotocopia del verbale di assemblea in cui è stato nominato l’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, il codice fiscale può essere richiesto da uno dei condòmini.
⇒ Approfondimento: Come richiedere il codice fiscale di un condominio senza amministratore?
L’Agenzia delle Entrate, verificata la correttezza della documentazione consegnata, rilascia immediatamente il certificato di attribuzione del codice fiscale.
In caso di cambio di amministratore, il nuovo amministratore deve presentare, anche in via telematica, una richiesta di variazione dei dati per collegare il proprio codice fiscale al codice fiscale del condominio.
LE RITENUTE ALLA FONTE
Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, all’atto del pagamento deve operare:
- le ritenute fiscali e previdenziali sui redditi di lavoro dipendente;
- una ritenuta del 4% sui corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (ad esempio, gli interventi di manutenzione dell’edificio e degli impianti, le attività di pulizia e giardinaggio);
- una ritenuta del 20% sui compensi corrisposti a professionisti o associazioni tra professionisti (ingegneri, avvocati, ecc.);
- una ritenuta del 20% sui compensi corrisposti all’amministratore di condominio.
L’obbligo di operare la ritenuta sussiste a prescindere dell’indicazione in fattura della ritenuta medesima e deve essere adempiuto dall’amministratore di condominio o, in mancanza, da uno dei condòmini.
La ritenuta, invece, non deve essere operata:
- quando l’attività di amministratore è svolta da società di persone o di capitali;
- se il percipiente beneficia di un regime fiscale agevolato per il quale non è previsto lo scorporo della ritenuta;
- sui corrispettivi pagati per forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene;
- sulle somme corrisposte mediante bonifici per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica (in questo caso, infatti, la ritenuta è operata direttamente dalla banca).
Il versamento delle ritenute deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate, tramite il modello di pagamento F24 e utilizzando i seguenti codici tributo:
- 1001 per le ritenute sulle retribuzioni di lavoro dipendente;
- 1040 per le ritenute del 20% sui compensi di lavoro autonomo (anche nel caso di associazioni tra professionisti);
- 1019 per le ritenute del 4% sui compensi corrisposti a soggetti passivi dell’IRPEF (società semplice, snc e sas);
- 1020 per le ritenute del 4% sui compensi corrisposti a soggetti passivi dell’IRES (srl, spa, sapa, società cooperativa).
Le ritenute del 4% possono anche essere versate in maniera cumulativa al raggiungimento dell’importo di euro 500, effettuando il pagamento entro il giorno 16 del mese successivo al raggiungimento del limite, da calcolare mensilmente. In caso di mancato raggiungimento del limite di euro 500, il condominio è comunque tenuto ad effettuare il versamento entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno, rispettivamente per le ritenute operate dal 21 dicembre al 30 giugno e dall’1 luglio al 20 dicembre.
LA DICHIARAZIONE DEI SOSTITUTI D’IMPOSTA
Il condominio ha l’obbligo di presentare annualmente, in via telematica, la dichiarazione dei sostituti d’imposta, qualora abbia corrisposto compensi sui quali è stata operata la ritenuta alla fonte.
La dichiarazione dei sostituti d’imposta si compone della Certificazione Unica e del Modello 770. La Certificazione Unica serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai soggetti percipienti, l’importo dei compensi corrisposti, la causale e l’importo delle ritenute operate; il Modello 770 serve invece a comunicare l’importo delle ritenute operate e i relativi versamenti e compensazioni. Nella Certificazione Unica devono inoltre essere dichiarati i compensi corrisposti ai soggetti percipienti che beneficiano di un regime fiscale agevolato per il quale non è previsto lo scorporo della ritenuta; al contrario, non devono essere dichiarati i compensi pagati con bonifici agevolati in quanto sono certificati dalla banca che opera la ritenuta.
L’Agenzia delle Entrate fornisce un software gratuito per la compilazione dei modelli che, inoltre, possono essere trasmessi direttamente dal sostituto d’imposta tramite il servizio Fisconline.
La Certificazione Unica deve essere trasmessa entro il 7 marzo e consegnata ai percipienti entro il 31 marzo; il Modello 770 deve essere trasmesso entro il 31 ottobre.
⇒ Approfondimento: Guida alla compilazione della CU 2018 e del Modello 770/2018.
LA COMUNICAZIONE ALL’ANAGRAFE TRIBUTARIA DELLE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Per ottenere le detrazioni fiscali previste dall’art. 16 bis del dPR 917/86, l’amministratore in carica al 31 dicembre deve trasmettere all’anagrafe tributaria entro il 28 febbraio i dati riferiti agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica effettuati dal condominio nell’anno precedente e, conseguentemente, deve consegnare ai condòmini la certificazione delle spese. In particolare, l’amministratore deve comunicare la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, i dati catastali delle unità immobiliari, il codice fiscale dei condòmini beneficiari della detrazione, le quote di spesa a loro attribuite e l’eventuale cessione del credito.
Tale obbligo è stato introdotto dal Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 01/12/2016.
L’Agenzia delle Entrate fornisce gratuitamente un software per redigere la comunicazione, che poi deve essere trasmessa utilizzando il servizio telematico Fisconline o Entratel o tramite intermediari abilitati.
I condòmini del c.d. “condominio minimo” (il condominio con meno di nove condòmini) che non hanno nominato alcun amministratore, non sono tenuti ad effettuare la comunicazione all’anagrafe tributaria, ad eccezione del caso in cui uno dei soggetti a cui è stata attribuita la spesa abbia effettuato la cessione del credito.
LA COMUNICAZIONE ALL’ENEA DEGLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
In caso di interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni, l’amministratore è tenuto a trasmettere telematicamente all’ENEA, entro 90 giorni dal termine dei lavori, la scheda informativa degli interventi realizzati e le informazioni contenute nell’attestato di prestazione energetica (APE). Per accedere alla procedura, bisogna utilizzare il portale https://finanziaria2018.enea.it/index.asp.
I REDDITI DEGLI IMMOBILI CONDOMINIALI
Le parti comuni condominiali che hanno un’autonoma rendita catastale (ad esempio, l’alloggio del portiere, i posti auto, ecc.) devono essere dichiarate da ciascun condomino secondo le rispettive quote di proprietà soltanto nel caso in cui la singola quota di reddito sia superiore a 25,82 euro. Ad esempio, se la rendita è pari a € 500 e il condomino Alfa ha 20 millesimi, la quota di reddito è pari a 10 (500/1000×20) e pertanto l’immobile non deve essere dichiarato dal condomino Alfa.
Devono invece essere sempre dichiarati gli immobili concessi in locazione ed i negozi. In caso di immobile locato, l’amministratore rilascia annualmente a ciascun condomino una certificazione dei canoni d’affitto.