L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO:

I REQUISITI, LA NOMINA E LA REVOCA, LE ATTRIBUZIONI, GLI OBBLIGHI E LE RESPONSABILITÀ.

La figura dell’amministratore professionista è divenuta imprescindibile all’interno della realtà condominiale. Oltre ai requisiti minimi introdotti dalla legge 220/2012, infatti, l’amministratore di condominio è stato investito negli anni di maggiori attribuzioni, obblighi e responsabilità che gli impongono una formazione multidisciplinare e continua e che non lasciano spazio a chi, fino a qualche anno fa, senza alcun titolo e preparazione si improvvisava amministratore.

Oggi l’amministratore di condominio non è più un semplice contabile ma un manager chiamato a gestire immobili; deve possedere competenze in ambito tecnico, giuridico, amministrativo e fiscale.

I requisiti di legge
L’obbligo formativo di aggiornamento
La nomina
La revoca
I poteri e gli obblighi
Le responsabilità

I REQUISITI DI LEGGE

L’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile definisce i requisiti minimi di onorabilità e formazione per esercitare la professione di amministratore condominiale.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio (tra cui il reato dell’appropriazione indebita, che è quello che maggiormente caratterizza le vicissitudini penali di un amministratore) o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (secondo quanto disposto dal d.m. 140/2014).

I requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile (c.d. amministratore interno) ovvero abbia svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti il 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio), fatto salvo in quest’ultimo caso l’obbligo di formazione periodica.

Possono assumere l’incarico di amministratore di condominio le persone fisiche e le società (di persone e di capitali); in quest’ultimo caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini.

La perdita dei requisiti di onorabilità di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta automaticamente la cessazione dall’incarico (l’amministratore perde quindi i propri poteri); in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Nel caso in cui, invece, l’amministratore non curi l’aggiornamento professionale, il legislatore nulla prescrive e pertanto si ritiene non applicabile quanto espressamente previsto in caso di perdita dei requisiti di onorabilità, ossia la decadenza automatica dall’incarico; tuttavia in tal caso la nomina è nulla (v. Tribunale di Padova, sentenza n. 818 del 24 marzo 2017).

Più in generale, la delibera di nomina o di rinnovo dell’incarico è nulla se il soggetto cui l’assemblea ha conferito l’incarico di amministratore non possiede anche solo uno dei requisiti sopra elencati; potrà pertanto essere impugnata in ogni tempo.

L’OBBLIGO FORMATIVO DI AGGIORNAMENTO

L’art. 71 bis disp. att. c.c. impone all’amministratore di condominio l’obbligo di aggiornamento periodico con l’obiettivo di tutelare i proprietari di immobili in condominio, garantendo un esercizio professionale di qualità.

L’art. 5 del decreto ministeriale n. 140 del 13/08/2014, entrato in vigore il 09/10/2014, disciplina i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali.

L’obbligo formativo di aggiornamento ha cadenza annuale; il corso di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica e deve avere una durata non inferiore a 15 ore, con la possibilità di essere frazionato in più lezioni.

I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:
a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l’utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità.

In assenza di una specifica disposizione normativa, si ritiene (è questa l’ipotesi più accreditata, confermata anche dalla sentenza n. 818 emessa nel 2017 dal Tribunale di Padova) che l’obbligo di aggiornamento debba essere adempiuto entro l’8 ottobre di ogni anno e quindi il periodo di formazione non coincida con l’anno solare bensì faccia riferimento alla data di entrata in vigore del d.m. 140/2014 e pertanto cominci il 9 ottobre di ogni anno e termini l’8 ottobre dell’anno successivo.

LA NOMINA (art. 1129 c.c.).

Generalmente è l’organo assembleare che provvede alla nomina dell’amministratore con la maggioranza prevista dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. sia in prima che in seconda convocazione: la nomina è pertanto valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi.

Quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario; tuttavia, affinché il Giudice possa sostituirsi all’assemblea, il ricorrente è tenuto a dimostrare che l’assemblea non sia stata in grado di provvedere alla nomina (ad esempio, a causa del mancato raggiungimento della maggioranza richiesta dalla legge). È bene precisare che nessuna norma vieta la nomina dell’amministratore quando i condomini sono di numero inferiore o uguale a otto; per di più si tratta di un’ipotesi tutt’altro che rara.

⇒ Approfondimento: Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore?

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata qualora l’assemblea non revochi il mandato o l’amministratore non rassegni le proprie dimissioni. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

A seguito della nomina o del suo rinnovo, l’amministratore deve dare comunicazione dell’accettazione dell’incarico, specificando analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo del suo compenso; non è ammessa quindi l’accettazione tacita o per fatti concludenti. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei suddetti dati costituisce una grave irregolarità tale da essere motivo di revoca per giusta causa.

⇒ Clicca qui per scaricare il modello in word della lettera di accettazione dell’incarico di amministratore.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

LA REVOCA (art. 1129 c.c.).

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio che, si precisa, non può prevedere quorum inferiori poiché gli artt. 1129 e 1136 c.c. sono inderogabili.

Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei seguenti casi:

l’amministratore omette di dare tempestiva notizia all’assemblea di una citazione o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c., comma 4);
l’amministratore non rende il conto della gestione;
in presenza di gravi irregolarità.

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o nel caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale da parte dell’amministratore, i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

⇒ Clicca qui per scaricare il modello di richiesta di convocazione di assemblea per la revoca dell’amministratore.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini;
l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

Si tratta di un elenco non tassativo e quindi altre azioni ed omissioni da parte dell’amministratore possono rappresentare gravi irregolarità tali da giustificare la revoca e il ricorso all’autorità giudiziaria. Peraltro, non è detto che i comportamenti sopra elencati rappresentino gravi irregolarità a priori: spetta sempre al giudice valutare caso per caso se la condotta dell’amministratore è contraria ai doveri imposti dalla legge (in merito si è espresso il Tribunale di Mantova con la sentenza del 22 ottobre 2015).

In assenza di giusta causa, l’amministratore revocato prima della scadenza del mandato (che per legge ha durata di un anno) avrà diritto a ricevere il compenso annuale pattuito a titolo di risarcimento del danno (in merito, Cass. sez. un. 29 ottobre 2004 n. 20957).

I POTERI E GLI OBBLIGHI
(Riferimenti normativi: Cod. civ. artt. 1129, 1130, 1130 bis., 1131, 1133, 1135. Disp. att. cod. civ. artt. 63, 66, 71 ter.)

Il rapporto tra condominio e amministratore è assimilabile ad un mandato con rappresentanza in cui l’amministratore esercita la propria attività in nome e per conto del condominio, con l’obiettivo di assicurare a tutti i condòmini il miglior godimento dei beni comuni. Egli deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia, nei limiti dei poteri riconosciuti dall’ordinamento e nel rispetto degli obblighi di legge.

Analizziamo nel prosieguo le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio.

Convocare l’assemblea dei condòmini. L’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea: 1) annualmente, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis; 2) quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.; 3) entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al comma 2 dell’art. 1120 c.c. (innovazioni). Inoltre, ha il potere di convocarla in via straordinaria ogni qualvolta lo ritenga necessario.

Eseguire le delibere assembleari. L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, eccetto quando affette da nullità. In caso di delibera nulla, è opportuno che l’amministratore convochi la riunione per rimuovere il vizio d’invalidità.

Disciplinare l’uso dei beni comuni. È compito dell’amministratore consentire a tutti i condòmini di fruire dei beni e dei servizi comuni in maniera completa, facendo rispettare il regolamento di condominio (anche attraverso il ricorso all’autorità giudiziaria) e disciplinando quanto non previsto dallo stesso, con l’obiettivo di garantire parità di godimento a ciascun condomino. L’amministratore può, ad esempio, stabilire delle turnazioni per l’utilizzo dei posti auto nel cortile condominiale, qualora siano insufficienti rispetto al numero di condòmini.

Contro i provvedimenti dell’amministratore, i condòmini dissenzienti possono ricorrere all’assemblea.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’amministratore, oltre che disporre interventi di manutenzione ordinaria, può agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini e di terzi per la tutela della proprietà comune. Tra gli atti giudiziari che l’amministratore è legittimato a promuovere senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea rientrano:

l’azione di denuncia di nuova opera o di danno temuto ex artt. 1171 e 1172 c.c., al fine di tutelare il condominio contro i pregiudizi che possono derivare da una nuova opera o da una cosa altrui;
le azioni possessorie ex artt. 1168 e 1170 c.c. a tutela del possesso sui beni comuni;
l’azione di responsabilità nei confronti dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., quando l’opera presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

Riscuotere i contributi ed erogare le spese. L’amministratore deve riscuotere i contributi occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’erogazione dei servizi, con l’obiettivo di garantire il buon funzionamento dei beni comuni. Invece, dovrà essere espressamente autorizzato dall’assemblea per le spese di manutenzione straordinaria, salvo che le opere rivestano carattere di urgenza (ad esempio, se dirette ad eliminare una situazione di pericolo).

Qualora non sia stato specificatamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Eseguire gli adempimenti fiscali. L’amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali, tra i quali:

richiedere l’attribuzione del codice fiscale al condominio, qualora ne sia privo, e il collegamento del proprio codice fiscale (n.q. di rappresentante legale) al codice fiscale del condominio;
operare la ritenuta d’acconto sui compensi corrisposti;
operare le ritenute fiscali e previdenziali sui redditi di lavoro dipendente;
trasmettere all’AdE la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770);
trasmettere all’AdE la Certificazione Unica dei compensi e consegnarla ai percipienti;
comunicare all’Anagrafe Tributaria i dati relativi alle spese sostenute dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali;
comunicare annualmente all’Anagrafe Tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori (d.P.R. n. 605 del 29 settembre 1973) attraverso la presentazione del quadro AC del proprio mod. Unico;
pagare le imposte sul locale condominiale, se esiste.

Curare la tenuta dei registri obbligatori. L’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.

Conservare la documentazione. L’amministratore deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio. Alla cessazione dell’incarico è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso al nuovo amministratore o, in mancanza, ad uno dei condòmini.

Le scritture contabili e i documenti giustificativi del rendiconto condominiale devono essere conservati per 10 anni dalla data della relativa registrazione.

Redigere il rendiconto condominiale. L’amministratore ha l’obbligo di informare annualmente l’Assemblea su tutto ciò che concerne la gestione contabile del condominio, attraverso un rendiconto contenente le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale, i fondi disponibili e la ripartizione delle spese tra i condòmini.

Aprire e utilizzare il conto corrente condominiale. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Restituire la documentazione. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna della cassa e di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini.

⇒ Approfondimento: Entro quanto tempo deve essere effettuato il passaggio di consegne?

Attivare il sito internet del condominio. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini.

Eseguire le attività urgenti. Anche in caso di cessazione dell’incarico, l’amministratore deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Rappresentanza. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condòmini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Altri obblighi di comunicazione. L’amministratore deve:

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
comunicare i dati dei condòmini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino.

LE RESPONSABILITÀ

La responsabilità civile dell’amministratore trae fondamento dall’art. 1710 c.c., secondo cui “il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia”. Conseguentemente, l’amministratore risponde dei danni arrecati ai condòmini (responsabilità contrattuale) e ai terzi (responsabilità extracontrattuale) nel caso in cui agisca in maniera negligente o non rispetti gli obblighi imposti dalla legge o dal regolamento; è inoltre responsabile degli atti compiuti (senza autorizzazione assembleare) che esorbitano dai poteri conferiti dalla legge.

L’azione di responsabilità civile contrattuale verso l’amministratore si prescrive in 10 anni (art. 2946 c.c.).

La responsabilità penale, invece, trae fondamento dall’art. 40 c.p., comma 2, secondo il quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”; l’amministratore risponde quindi in sede penale dell’inosservanza di obblighi imposti dalla legge atti ad impedire il manifestarsi di un evento pericoloso.

Alcuni esempi aiutano a comprendere meglio la portata delle responsabilità che gravano in capo all’amministratore di condominio:

mancata esecuzione degli adempimenti fiscali;
mancata esecuzione di una delibera assembleare;
mancata riscossione di un credito divenuto inesigibile;
mancata comunicazione ai condòmini di un provvedimento dell’autorità amministrativa o di una citazione;
mancato esperimento di azioni possessorie, dell’azione di denuncia di nuova opera o di danno temuto e dell’azione di responsabilità nei confronti dell’appaltatore;
omessa manutenzione ordinaria dei beni comuni;
omessa denuncia della presenza di manufatti in amianto;
omissione di lavori atti ad eliminare una situazione di pericolo ex art. 677 c.p.;
inosservanza di un provvedimento dato dall’Autorità pubblica per ragione di giustizia o di sicurezza pubblica, o d’ordine pubblico o d’igiene ex art. 650 c.p.;
omicidio colposo e di lesioni personali colpose ex artt. 589 e 590 c.p.;
appropriazione indebita ex art. 640 c.p.;
violazione della privacy;
mancato rispetto della normativa in materia di sicurezza dei luoghi di lavoro e degli impianti;
omessa richiesta del certificato di prevenzione incendi;
ingiuria e diffamazione nei confronti dei condòmini ex artt. 594 e 595 c.p.

L’amministratore è responsabile anche in assenza di dolo, fuorché il danno sia cagionato da caso fortuito o forza maggiore e quindi non prevedibile.